別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -42 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市土居田町４５０番７ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 土居田 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 土居田駅南東方 450m 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅を中心とする住宅地域である。今後とも地域要因に大きな変動がないと判断されることから現状 を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊予鉄道郡中線沿線に位置する松山市南西部郊外の住宅地域の圏域である。特に代替性の高い地域は土居 田駅を最寄駅とする圏域である。地域は居住環境も良好で、比較的安定した需要が存在しており、地価は概ね横ばい傾 向で推移している。中心となる価格帯は、規模が小さい物件に移行しつつあるが、５０坪程度で総額１，５００万円程 度が中心である。新築戸建物件は３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、アパート等も混在しているが、標準地は画地規模が小さく、収益物件での利用には限界があり、収益還元 法の適用は断念した。一方、比準価格は、地域的特性の類似性が高い事例を採用して試算したもので、市場性を直接的 に反映した実証的な価格が求められたと判断する。したがって、比準価格を妥当と認め、代表標準地からの検討、周辺 地域の市場動向、前年価格からの変動率等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [100.0] 100 92,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロ ナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直 しが期待される状況にある。 市内南西部の住宅地であり、新型コロナウイ ルス感染症の影響もさほど見られず、横ばい 傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％