鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｙ -355	松山市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	２２Ｋ１Ｙ -1973	松山市		貸家建付地	（　）	不整形	南14m市道、北6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	２２Ｋ１Ｙ -1080	松山市		更地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	２２Ｋ１Ｙ -356	松山市		更地	（　）	不整形	南東8.5m国道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,387	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	146,861	100 [ 87.0]	168,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 201,614	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.2]	171,337	100 [ 100.6]	170,315		170,000
c	(　 ) 146,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 140.0]	104,654	100 [ 60.8]	172,128		172,000
d	(　 ) 90,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.0]	116,545	100 [ 69.0]	168,906		169,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +15.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

松山 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域及びその周辺では賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、相続対策、保有土地の有効活用等によるものが主で、近隣地域等では現状投資利回りは低水準で、土地を新規取得して大規模な賃貸用共同住宅等の建築を行うことは投資採算性の観点から合理性に欠けると判断される。よって本件では収益還元法を非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地であるため開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,197,707,752	906,374,411	14	484,000	3,014.25	260,000	3,445.14
⑧開発法による価格	291,333,341 円　　　　（　 170,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 -41　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
746.35 ㎡	3,445.14 ㎡	3,111.15 ㎡	333.99 ㎡	3,014.25 ㎡	ＲＣ・7F ( 39 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.5 ％）	（ 200.8 ％）	（ 181.3 ％）	（ 19.5 ％）	（ 87.49 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.4 ｍ 57.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

484,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 484,000 円／㎡　　×　　 3,014.25 ㎡　　＝　　　　 1,458,897,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,458,897,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 3,445.14 ㎡　　＝　　　　 922,608,492 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,458,897,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 145,889,700 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,068,498,192 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	116,711,760 円	( 8 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 100,162,032 円
	販売総額(2期)	1,050,405,840 円	( 72 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 863,013,438 円
	販売総額(3期)	291,779,400 円	( 20 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 234,532,282 円
収入合計		－	－	－	－	1,197,707,752 円
支出	建築工事費(1期)	92,260,849 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 86,411,511 円
	建築工事費(2期)	92,260,849 円	( 10 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 80,931,217 円
	建築工事費(3期)	738,086,794 円	( 80 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 606,412,110 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	87,533,820 円	( 60 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 81,984,176 円
	販売管理費(2期)	58,355,880 円	( 40 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 50,635,397 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	906,374,411 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,197,707,752 円　　－　　　　　　 906,374,411 円　　＝　　　　　 291,333,341 円 170,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
松山 -41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 -41

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　岡田　浩

TEL.

鑑定評価額

292,000,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市岩崎町１丁目２５６番３｢岩崎町１－４－５２｣				②地積　(㎡)	1,716 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	不整形 1:2	共同住宅ＲＣ7	高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス、下水	道後公園 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北５．３
ｍ市道

交通

施設

道後公園電停南東方

400m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、高所得者層の選好性が強い利便性良好な住環境の住宅地域である。今後も現在と同様の住環境を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 170,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を松山市中心部及び近郊の概ね全域のマンション適地地域とした。需要者は、県内外のマンションデペロッ
パーである。分譲マンションの需要は多く、市中心部やその周辺のマンション適地では高値取引も散見される。ただし
、立地や行政的条件により用地仕入れ値は異なることから、市場での需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格は、デペロッパーの投資採算性の観点から導かれた価格であり、理論的で妥当性を有しているが、設
定数字によって試算価格に大きな差が出てくることに注意が必要である。比準価格は、信頼性の高い取引事例から求め
られていることから、マンション適地としての市場性を反映していると判断される。よって、比準価格を標準に、開発
法による価格を再検討し、前年度価格、近隣地域周辺の地価動向も考慮し、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市場参加者は限られているものの、依然とし
て、マンション開発の動きは活発で、好立地
の適地は高値で取引されている。

地域要因に大きな変動はなく、地域内には既
にマンションが建ち並んでいる。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 -41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１Ｙ -1081	松山市		建付地	（　）	台形	西6m市道、北4m、南4m、三方路		１中専 (70,200)
b	２２Ｋ１Ｙ -1080	松山市		更地	（　）	長方形	北5.7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ１Ｙ -1979	松山市		更地	（　）	長方形	西3.6m市道、北2.6m、南2.3m、三方路		近商 (100,240)
d	２２Ｋ１Ｙ -1974	松山市		更地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、北西4m、角地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,435	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 92.0]	100 [ 103.0]	238,030	100 [ 140.8]	169,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 146,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 140.0]	104,654	100 [ 61.8]	169,343		169,000
c	(　 ) 156,438	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	181,681	100 [ 106.7]	170,273		170,000
d	(　 ) 160,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 116.7]	137,346	100 [ 80.0]	171,683		172,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

松山 -41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		相続対策、保有資産の有効活用としての収益物件の建築はあり得るが、土地の新規取得からの大規模な賃貸用共同住宅の建築による投資利回りは低水準であり現実的でない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,197,707,752	906,374,411	14	484,000	3,014.25	260,000	3,445.14
⑧開発法による価格	291,333,341 円　　　　（　 170,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 -41　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,716 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,716.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
746.35 ㎡	3,445.14 ㎡	3,111.15 ㎡	333.99 ㎡	3,014.25 ㎡	ＲＣ・7F ( 39 戸) 77㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 43.5 ％）	（ 200.8 ％）	（ 181.3 ％）	（ 19.5 ％）	（ 87.49 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	27.4 ｍ 57.2 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		5.3 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

484,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 484,000 円／㎡　　×　　 3,014.25 ㎡　　＝　　　　 1,458,897,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,458,897,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 3,445.14 ㎡　　＝　　　　 922,608,492 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,458,897,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 145,889,700 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,068,498,192 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	116,711,760 円	( 8 ％)	×　　0.8582	（ 14 ヶ月）	＝　　 100,162,032 円
	販売総額(2期)	1,050,405,840 円	( 72 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 863,013,438 円
	販売総額(3期)	291,779,400 円	( 20 ％)	×　　0.8038	（ 20 ヶ月）	＝　　 234,532,282 円
収入合計		－	－	－	－	1,197,707,752 円
支出	建築工事費(1期)	92,260,849 円	( 10 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 86,411,511 円
	建築工事費(2期)	92,260,849 円	( 10 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 80,931,217 円
	建築工事費(3期)	738,086,794 円	( 80 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 606,412,110 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	87,533,820 円	( 60 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 81,984,176 円
	販売管理費(2期)	58,355,880 円	( 40 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 50,635,397 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	906,374,411 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,197,707,752 円　　－　　　　　　 906,374,411 円　　＝　　　　　 291,333,341 円 170,000 円／㎡