別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -40 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市溝辺町甲９７番１２ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m私道 水道、ガス 道後公園 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位　北　４ｍ 私道 交通 施設 道後公園電停東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 松山市郊外の標準住宅地域としてほぼ熟成している。当面は現状維持程度と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市東部近郊の普通住宅地域一円。需要者は松山市に居住する３０～４０代の１次取得者層が中心で、 一部松山市外からの転入者も見られる。地方経済の低迷下、依然先安感が払拭できず、地価は継続的に下落傾向と判断 される。土地需要の中心は１，３００万円程度で、新築の戸建物件は総額２，７００～３，０００万円程度で、３，０ ００万円を超えると需要は弱くなる傾向がある。なお、当該地域には新型コロナの影響は殆ど認められない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は溝辺町及びその周辺に所在する規範性の高い事例から求めた。収益価格は、地域内が標準的画地規模が小さ く、共同住宅を想定することは非現実的であるため試算できなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格 との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [100.0] 100 66,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市住宅地地価は、地域別に上昇、下げ止 まり、下落縮小傾向、依然下落基調といった 多様化の中にある。 元々住宅地域としてはさほど需要の強い地域 ではなく下落基調を脱していない。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％