別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -39 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市苞木甲３番６ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 海岸に近い住宅地域 南東4m私道 水道、下水 粟井 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 粟井駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は旧北条市内に存する海岸に近い住宅地域で、今後とも現在の住環境の中、現状と同様の利用状況が継 続されていくものと予測する。地域の土地需要は弱く地価は引き続き下落が続くものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧北条市内を中心とした松山市北部郊外部の住宅地域一円。需要者の中心は圏域内に居住、地縁を持つ３ ０～４０歳代の一次取得者層である。従前は相対的な価格の割安感から旧松山市のベッドタウンとしての需要があった が、近年は旧松山市郊外部の地価下落に伴いその優位性は薄れ、松山市中心部から遠い立地上不利な条件下の地域の土 地需要は弱い。近隣地域等の需要の中心的な価格帯は、土地４５坪程度で単価１０万円～１１万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ賃貸市場が未成熟な地域である上、対象標準地の画地規模では収益性のある共同住宅の 建築想定は非現実的である等の理由から収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準 価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算されたもので、市場価値を適切に反映している。よっ て本件では比準価格を採用し、周辺の標準地価格等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近時、松山市ではコロナ禍の中だが経済活動 は少し戻りつつある状況。しかしコロナ感染 者の再拡大懸念等不安感は強く、景気の先行 きは不透明。 地域は松山市中心部から遠く、旧北条市中心 部からも離れており、地域要因に特段の変動 もなく、地域の土地需要は弱く地価の下落が 続いている。 個別的要因に特段の変動は無い。南東道路に 面しており、日照等、住環境の面で優位性が ある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％