別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -36 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市久米窪田町１０００番１３ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m私道、背面道 水道 鷹ノ子 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 鷹ノ子駅　南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、松山市南東部の市街化調整区域との境に位置する戸建住宅地域であり、居住環境に大きな変化はな く、今後も現状が維持され、地価水準も下落幅がさらに縮小し、横ばいになってくるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市南東部の郊外に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は３０～４０歳台の一次取得者層で ある。市場の中心価格帯は、面積が４０～４５坪の土地で、１，０００～１，１００万円程度となっている。電車の駅 から遠いことがネックとなり、これまで需要は弱かったが、長期的な地価の下落傾向により、需要は少しずつ回復して きている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は一般住宅が多い地域であり、標準地の画地規模では賃貸共同住宅の建築を想定することは現実的でない ため、収益還元法は適用できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い取引事例よ り導かれ、現実の市場を適切に反映しており信頼性は高いと思料する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との均 衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,900 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [101.0] 100 [ 87.9] [101.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市経済は、新型コロナウイルス感染症に よる落ち込みから持ち直しつつあるが、変異 株の出現や原材料価格の高騰により先行きは 不透明な状況。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％