別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -34 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　亀田　武志   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市南斎院町７３２番５外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、工 場等が混在する住宅 地域 東4m私道 水道、ガス、下水 松山 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    95 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 松山駅南西方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 松山市南西部郊外の住宅地域で、周辺農地の宅地化が徐々に進展しつつある。近隣地域自体の地域要因に特段の 変化は無く、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市西部の郊外住宅地域一円である。特に代替競争関係が強い地域は、南斎院町、北斎院町等の住宅 地域である。需要者は松山市居住の３０～４０歳代の一次取得者層が中心である。県道松山空港線の背後地域で小規模 な宅地開発が比較的堅調に行われている。土地は４０～５０坪で１，０００～１，２００万円程度、新築戸建住宅は２ ，７００～３，０００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には、アパート等の収益物件も見られるものの、標準地は画地規模が小さく、収益物件での利用には限界があ り、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、地域的特性の類似性が高い複数の事例を採用して試算したもの で、市場性を反映した実証的な価格が求められたと判断する。したがって、比準価格を採用し、前年価格からの変動率 等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は全体として持ち直しつつあるが、 新型コロナウィルス感染症の影響で一部で弱 めの動きが見られる。 郊外住宅地の下落は縮小傾向にあるが、新規 分譲住宅を中心とした供給も多いものの、地 価の下げ止まりまでには至っていない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％