別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -26 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 98,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市来住町１４８８番１３ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、ガス 北久米 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 北久米駅南西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、南東部郊外の住宅地域として既に熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状と同 様の居住環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内南部、東部エリアを中心とする住宅地域で形成される圏域。需要者は市内に居住する３０歳代から ４０歳代の一次取得者が中心である。需要の中心は、規模で４５坪程度、土地総額で１，４００万円程度と判断される 。本件地域周辺では農地も一部残っているため、これらが宅地転用され小規模な分譲地が供給されており、利便施設や 公共施設への接近性に優る地域での需要は比較的堅調であるが、全般的には地価はほぼ横ばいと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算出来なかった理由 には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的 な比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [103.0] 100 98,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市住宅地地価は、地域別に上昇、下げ止 まり、下落縮小傾向、依然下落基調といった 多様化の中にある。 市内南東部に位置する比較的需要の堅実な地 域である。スーパーなどの利便施設や幹線道 路にも近接しているが、直近では様子見の動 きもみられた。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％