別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 松山 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -23 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市道後今市１０４３番３ ｢道後今市３－２２｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 南町 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 南町駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。道後地区住宅 地の地価水準は、コロナ禍もあり停滞状況で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市中心部から東部にかけての「道後地区」を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は松山市 内に居住する４０代を中心とする比較的高所得者の一次取得者層である。熟成した価格上位の住宅地域であるため、宅 地の供給、新築の戸建物件は少ないが、土地需要の中心は５０坪程度で４３～４８万円／坪、総額２，０００～２，５ ００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も混在しているが、当該地域は収益価格よりも快適性、利便性等の環境を重視する住宅地域であ る。また当標準地の規模での収益物件の想定には無理があるため、試算しなかった。よって比準価格を重視し、代表標 準地との均衡並びに前年価格からも比較検討する等総合的に判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 73.9] [101.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    145,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は回復基調にあるが、将来動向はや や不透明である。地価下落率は縮小傾向にあ るものの、コロナ禍もあり下落は続いている 。 有効需要と利便性の高い道後地区の住宅地域 であり、地価は緩やかな上昇傾向にあったが 、コロナ禍で停滞傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％