別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 松山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -4 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　米田　知弘   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市居相６丁目２３０番３０ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 空地 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南4m私道 水道、下水 いよ立花 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南    85 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４ｍ私 道 交通 施設 いよ立花駅南方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は松山市南部の郊外住宅地域である。松山外環状道路の整備が進みインター東線の事業の進捗により今 後地域の変動が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市南部の郊外住宅地域である。需要者は松山市居住の３０～４０代の一次取得者層が中心で一部市外 からの需要者も見られる。周辺街路網の整備もあって利便性は向上しており、住宅地需要が強い地域である。需要の中 心は規模４０坪程度、単価３５万円／坪前後である。直近の新型コロナウイルス感染症の影響下においても、取引価格 の下落は見られず、地価は横ばいで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する多数の戸建住宅地に係る取引事例を収集のうえ適切に選択を行い、要 因比較においても標準地の特性・不動産市況等を踏まえて典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。収益価格 は標準地の規模が小さく共同住宅の想定が困難であるため試算することができなかった。以上より、比準価格を採用し 、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [103.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、取 引市場は低調に推移しており、地価は横ばい 又は下落傾向にある。 外環状線側道部の開通等街路整備が進展して おり、交通利便性の向上が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％