別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -3 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　清田　明弘   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市桑原２丁目８５２番８ ｢桑原２－３－３５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 勝山町 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 勝山町駅南東方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、松山市東部郊外に位置する戸建住宅が多く、利便性、住環境ともに比較的良好な住宅地域であり、 今後も現在と同様の居住環境が維持され、現在と同様の利用状況が継続していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を松山市東部の桑原地区を中心とする住宅地域とした。需要者は松山市に居住する３０～４０歳代の一次取 得者層が中心である。市内中心部に比較的近く、利便性、住環境とも比較的良好な住宅地域で根強い需要があるものの 、一部地域を除きやや下落傾向で推移している。市場での需要の中心となる土地の価格帯（総額）は、１，５００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅が多い郊外の住宅地域であり、標準地の画地規模では共同住宅の建築想定は非現実的であるこ とから、収益還元法を適用することが出来なかった。よって、松山市東部の住宅地の価格として信頼性を有している比 準価格を標準とし、収益価格が求められなかったことを再検討し、代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 88.3] [103.0] 100 97,900  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般経済は不安定な要因もある。地価も中心 部に近い住環境が良好な地域では、横ばいや 、やや上昇傾向が見られるが、郊外部は、や や弱含みである。 地域要因に特に変動は見受けられない。地価 は依然としてやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％