鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -908	松山市		更地	（　）	不整形	南4m市道、西2.6m、二方路		１住居 (70,160)
b	２２Ｋ１Ｙ -930	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	２２Ｋ１ -1217	松山市		更地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、東4m、角地		１中専 (70,160)
d	２２Ｋ１Ｙ -1979	松山市		更地	（　）	長方形	西3.6m市道、北2.6m、南2.3m、三方路		近商 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,530	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 57.5]	219,623	100 [ 98.0]	224,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 169,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	169,411	100 [ 74.9]	226,183		233,000
c	(　 ) 173,855	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	163,860	100 [ 75.0]	218,480		225,000
d	(　 ) 156,438	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	181,681	100 [ 81.9]	221,833		228,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -42.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

松山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,414,826	1,014,272	4,400,554	3,357,330	1,043,224	（　0.9479） 988,872	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,497,217 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｓ3	319.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	204 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から３階まですべてファミリータイプの共同住宅（平均専有面積５０㎡）×６戸を想定した。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

共用廊下等が存在するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	105.00	95.2	100.00	1,418	141,800	3.0	425,400
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	107.00	93.5	100.00	1,446	144,600	3.0	433,800
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	107.00	93.5	100.00	1,475	147,500	3.0	442,500
							0.0	0
～

～

計		319.00	94.0	300.00		433,900		1,301,700
								0

⑨年額支払賃料	433,900 円　×　12ヶ月　＝　 5,206,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,206,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 284,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,402,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,301,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,414,826 円　　　　（　 26,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-402	1,676 ( 1,672)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	1,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,422 円/㎡　月額支払賃料（　 1,418 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-664	1,581 ( 1,581)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,437
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	197,200 円	49,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	227,472 円	5,686,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 76,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 414,100 円	49,300,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,300 円	49,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,014,272 円　（　　　　　　 4,972 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 319.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,357,330 円（　　　　　 16,458 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,414,826 円
②総費用	1,014,272 円
③純収益　①－②	4,400,554 円
④建物等に帰属する純収益	3,357,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,043,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	988,872 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,847 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,497,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
松山 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 -1

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　大西　泰祐

TEL.

鑑定評価額

47,100,000 円

１㎡当たりの価格

231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市持田町４丁目１６８番２｢持田町４－１－６｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	優良住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	警察署前 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 120 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北４．５ｍ
市道

交通

施設

警察署前電停南東方

500m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

本件地域は、市内でも名声のある品等の高い優良住宅地域として既に熟成しており、今後も現在と同様の居住環
境を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松山市内中心部外縁及びその周辺に位置する優良住宅地域の圏域。需要者は、松山市内に居住する高額
所得者層が中心であるが、分譲マンション適地には開発事業者の需要も見られる。本件同一需給圏では市場自体が狭い
範囲に限定され、さらに、物件の供給も少ないため成約は少ないが、新型コロナによる下押しの影響は殆ど受けておら
ず、優良物件を探している潜在的需要は引き続き底堅いと認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される優良住宅地域であるため、収益価格は地域における試算価格間の
標準的な開差を示しつつ低位に導出されたものと認められる。したがって、本件では、市場性を反映し実証的な比準価
格を採用し、収益価格は参考とするに留めて、周辺標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松山 -38                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    228,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松山市の令和３年上半期土地取引件数は２，
５６１件で前年同期比で伸びている。前年ま
でのコロナ禍による様子見から一転需要の伸
びが見られる。

本件地域は、市内でも品等の高い住宅地域で
あり、供給が限定される中、高額所得者層の
需要は新型コロナの影響をあまり受けておら
ず底堅い。

南側接面道路により、日照等の環境面でやや
優る。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

+1.3 ％

３　試算価格算定内訳

松山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２Ｋ１ -908	松山市		更地	（　）	不整形	南4m市道、西2.6m、二方路		１住居 (70,160)
b	２２Ｋ１Ｙ -922	松山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２２Ｋ１Ｙ -923	松山市		更地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
d	２２Ｋ１Ｙ -924	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.3m市道、中間画地		１住居 (70,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,530	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 57.5]	219,623	100 [ 98.0]	224,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 157,866	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 85.5]	196,424	100 [ 88.1]	222,956		230,000
c	(　 ) 203,946	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	204,355	100 [ 89.0]	229,612		237,000
d	(　 ) 159,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	159,529	100 [ 73.1]	218,234		225,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -42.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

松山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,394,255	1,001,108	4,393,147	3,336,900	1,056,247	（　0.9479） 1,001,217	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	21,765,587 円　　　　（　 107,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	Ｓ3	319.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	204 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

共同廊下等が存在するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	105.00	95.2	100.00	1,411	141,100	3.0	423,300
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	107.00	93.5	100.00	1,450	145,000	3.0	435,000
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	107.00	93.5	100.00	1,460	146,000	3.0	438,000
							0.0	0
～

～

計		319.00	94.0	300.00		432,100		1,296,300
								0

⑨年額支払賃料	432,100 円　×　12ヶ月　＝　 5,185,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,185,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 283,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,381,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,394,255 円　　　　（　 26,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２ＫＴ１　　　　-300	1,310 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,412 円/㎡　月額支払賃料（　 1,411 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２ＫＴ１　　　　-301	1,287 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,414
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	196,000 円	49,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	226,608 円	5,665,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 411,600 円	49,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,000 円	49,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,108 円　（　　　　　　 4,907 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 319.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0552 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,336,900 円（　　　　　 16,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,394,255 円
②総費用	1,001,108 円
③純収益　①－②	4,393,147 円
④建物等に帰属する純収益	3,336,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,056,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,001,217 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,765,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,000 円／㎡）