別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 まんのう 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   まんのう 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 6,580,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 店舗 Ｗ1 小売店舗、一般住宅 等が見られる商業地 域 東11m県道、南側道 水道、下水 榎井 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 榎井駅東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内居住者を主な顧客とする小規模店舗を中心とした既成商業地域で、特に大きな変動要因はない。新型コロナ 感染症の先行き不透明感に人口減少等の要因も相まって、不動産価格は低調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の中心は、まんのう町の商業地域及び商住混在地域だが、琴平町や善通寺市の商業地域も含まれる。需要者 は、県内に拠点を有する小規模法人及び個人事業主が中心であるものと思料する。他町の大型商業施設に顧客は流出し ており、新型コロナ感染症等の影響や人口減少等の要因から、需要は低調に推移している。市場の中心価格帯は、取引 が少なく、また規模にも幅があることから、把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、各事例とも適切に補修正がなされており、適正な価格が得られたも のと思料する。収益価格は、自己所有の店舗等が多い商業地域内にあり賃貸市場が未成立で適正賃料を把握できないた め試算し得なかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる 、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴平 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [135.3] [102.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化等の構造的な要因に加 え、新型コロナの先行き不透明感等から、個 人消費、設備投資とも低調で、商業地に対す る需要は弱含み。 周辺に農地が存する県道沿いの路線商業地域 であり、地域要因の変動は特になく、地価は 下落傾向で推移している。 角地であり、標準的画地と比べて優位性が認 められるが側道の連続性はやや劣る。なお、 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％