別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多度津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多度津 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 6,880,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡多度津町東浜乙１２７番 ｢東浜４－１４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 南西6.3m町道 水道、ガス、下水 多度津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．３ｍ町道 交通 施設 多度津駅西方 1.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外大型商業施設の進出により、従来からの既存商業地域から顧客の流出が続いており、後継者不足とも相まっ て商況低下が顕著で地価下落も続いている。また、新型コロナウイルスの影響も懸念される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多度津町の従来からの既成商業地域を中心に周辺市町の既成商業地も含む圏域と判定される。需要者は 同圏内に事業所等を有する個人事業主又は地元法人企業である。近年の郊外大型店舗の新規出店等により顧客流出が続 いており商況低下に歯止めがかからない状況で、需要は弱い。取引に際し個別事情を含むことが多く、取引件数も極端 に少なく、取引される規模や価格帯もまちまちであり需要の中心となる価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実に発生した代替競争関係にある取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益 価格は、自用物件が多く、建物賃貸借契約に基づくテナント需要が弱いため賃貸市場が成立しておらず、試算できなか った。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴平 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 95.7] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響があるまでは、景 気は緩やかな回復基調にあったが、商業地域 に対する需要は弱い。従って、地価も弱含み で推移している。 地域要因に特段の変動はないが、大規模店舗 の隆盛に対し既成商業地の相対的地位低下は 否めない。値頃感もあるが需要は概ね低調。 概ね標準的な画地で通常の選好下にある。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％