別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 多度津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多度津 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 6,030,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡多度津町若葉町２３９番５ ｢若葉町８－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4m町道 水道、ガス、下水 多度津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　４ｍ 町道 交通 施設 多度津駅東方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古い戸建住宅団地であり、格別の変動要因はないが、新庁舎の新築移転計画が周辺地価動向に与える影響を注視 する必要がある。新型コロナウイルスの影響等もあり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町の旧来からの戸建住宅団地のうち比較的当町中心部に近い圏域と判定される。需要者は、同町内に地 縁血縁等の選好性を有する個人が中心であるが、周辺の丸亀市に近い新興住宅地域に需要が集中しており、当該エリア 内の需要はやや弱い。既存戸建住宅団地の競争力の低下等により地価は弱含みであるが、値頃感から下落率は小さい。 土地は総額６００万円程度、新築の戸建住宅は２，３００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を中心とする戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価 格が決定されることが一般的と認められるので、現実の取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価 格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多度津町の人口は減少傾向にあり、住宅地需 要もやや弱含み基調にある。土地価格は新型 コロナウイルスの影響もあり、下落傾向が続 いている。 地域要因に特別な変動要因はないが、郊外既 存住宅団地の需要の減退により、地価はやや 弱含み傾向が続いている。 北東道路に面し日照・通風がやや優る。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％