別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 琴平 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴平 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡琴平町五條字慶納６２４番５ ②地積 　(㎡) 507   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.5:1 店舗兼住宅 ＬＳ2 中小規模店舗、事務 所が多い国道沿いの 商業地域 北東12m国道、南東側道 水道 榎井 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 榎井駅南方 950m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ドラックストアが開店して以降は地域の状況に変化はなく、成熟していることから、現状を維持するものと予測 。少子高齢化等の構造的要因に加え、新型コロナの影響等もあり、地価の下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は琴平町を中心とする周辺市町の混在地域及び商業地域。需要者の中心は、圏内に地縁性を有する事業法人 又は個人事業主と把握される。琴平町は、少子高齢化等の構造的問題に加えて、新型コロナの影響等により主要産業で ある観光業が大きな痛手を受けており、取引の低迷、価格の下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引が少 ない上に、個別の事情が大きく作用する商業地であるため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 衰退傾向にある幹線道路沿いの地域内にあり、賃借を想定することが非現実的であること等から収益価格は試算しなか った。比準価格の試算にあたっては、幹線道路沿いの取引事例を中心に採用し、主たる需要者の行動を適切に反映させ た。したがって本件では、比準価格を採用し、市場の特性の分析結果を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響等により町内の主要産業で ある観光業は大きな打撃を受けており、今後 の不透明感等から投資の動きは鈍い。 ドラックストアの開店以降、大きな変動は見 られない。古い店舗が中心の地域で後継者不 足の問題等があり、廃業等の動きに注視を要 する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％