別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 琴平 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴平 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡琴平町字川西８６１番２ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,300) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 北東5m町道 水道、ガス、下水 琴平 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 金刀比羅宮裏参道近くの既成 住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 琴平駅南西方 680m 法令 規制 （都）  (70,300) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測。新規開発 の余地は少なく、町外からの人口流入が見込めない状況下で、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね琴平町を中心に、隣接市町を含む圏域であると思料する。需要者は町内又は町内周辺に地縁性を有す る個人が中心で、圏域外からの流入は少ない。少子高齢化や地場産業の低迷等、構造的な要因により低調な取引が続い ており、新型コロナの影響等は殆ど認められない。土地のみの売買は少なく規模に応じて一様ではないが、新築戸建住 宅で総額２，０００万円から２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が乏しいため賃料水準の把握が困難であるほか、画地規模の観点等から収益価格は試算しなかった。典型的な 需要者は、居住の快適性・利便性等を重視した行動を行う自用取引が中心の住宅地域であり、試算の過程では当該要因 を考慮しており、比準価格の信頼性は高い。したがって市場動向を考慮の上、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、地元経済の低迷、新型コロナの 影響等による先行き不透明感等から住宅地需 要の低迷が続いており、回復が見込めない状 況にある。 既成住宅地域としての様態に大きな変動はな い。少子高齢化等の構造的問題の解決策が見 出せない中で、取引の低迷、価格の下落が続 いている。 北東向きで、やや居住性が優れている。個別 的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％