別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 綾川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾川 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　長尾　直樹   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m町道 水道 滝宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 滝宮駅西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 綾川町のうちやや接近条件の劣る地域に開発された団地として熟成している。当町における開発重心の変化等に より地価水準は若干弱含みであるが、底値圏をも模索しているものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾川町を中心として高松市南西部郊外等をも含む住宅地。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者であ り、圏域外からの需要者は比較的少ない。当町による新規の開発は綾川駅周辺が活発であり、当該地域との競争により 需要動向が判断される状況である。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円程度まで、新築の戸建物件で２，０ ００万円～２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一時的な貸家が見られる他は賃貸物件がなく、賃料水準が把握できないため収益価格は試算しない。快適性を重視する 住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [114.5] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に値頃感が生じているが、当町の開発 動向や住宅地需要は、エリアによってやや温 度差が生じている。 綾川駅周辺の開発が比較的盛んなエリアと比 較して、需要はやや低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％