別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 綾川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾川 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 6,930,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾歌郡綾川町畑田字藤原岡１６６４番３５ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m町道 水道、ガス、下水 挿頭丘 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした閑静な住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 挿頭丘駅南方 500m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高松市のベッドタウンとして開発されたやや規模の大きい戸建住宅団地である。新型コロナ感染症の影響等から 、宅地需要の中心は綾川駅周辺等に移行しており、地価は弱含みで推移すると予想。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾川町及び高松市南西部郊外の琴電琴平線沿線の住宅地域が圏域となる。需要者は同一需給圏内の居住 者による世帯分離等が中心となり、圏域外からの需要者は比較的少ない。新型コロナ感染症及び人口減少等により、不 動産の二極化は依然進行しており、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で７００万円前後 、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性が認められる事例を重視し、各事例を適切に補修正しており、市場性を反映した価格が得られたも のと考えられる。一方、自己使用の戸建住宅が中心の住宅団地内で、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は 試算できなかった。需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うものと考えられることから、 市場性を反映していると認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症は落ち着きつつあったが、 未だ先行きの不透明感は残っている。これま で同様不動産市場の二極化等は見られるもの と思料する。 規模の大きい住宅団地として熟成しており地 域要因の変動はない。住宅地需要は綾川駅周 辺に集中しており地価の下落進行が懸念され る。 個別的要因は標準的であり、通常の選考下に ある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％