鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宇多津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -49009	綾歌郡宇多津町		更地	（　）	ほぼ正方形	北西12m町道、南西5m、角地		（都）準工 (70,200)
b	香川ＫＲ４ -49008	綾歌郡宇多津町		建付地	（　）	不整形	西16m町道、東8m、角地		（都）準工 (70,200)
c	香川ＫＲ４ -41016	坂出市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	香川ＫＲ４ -41020	坂出市		更地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
e	香川ＫＲ４ -3026	丸亀市		更地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,924	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	47,843	100 [ 81.1]	58,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,000
b	(　 ) 41,016	100 [ 110.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	43,754	100 [ 72.5]	60,350		60,400
c	(　 ) 63,303	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,417	100 [ 103.8]	60,132		60,100
d	(　 ) 45,372	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	48,923	100 [ 85.6]	57,153		57,200
e	(　 ) 39,072	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 82.0]	47,411	100 [ 81.1]	58,460		58,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,300 円／㎡]

宇多津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,827,996	2,708,520	11,119,476	7,960,600	3,158,876	（　0.9436） 2,980,715	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	57,321,442 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇多津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,512 ㎡	43.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しのロードサイド型店舗を想定した。広めの駐車場が必要なため容積率は未消化である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しの平家建店舗を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	650.00	100.0	650.00	1,960	1,274,000	6.0	7,644,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,274,000		7,644,000
								0

⑨年額支払賃料	1,274,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,288,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,288,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,528,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,759,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,644,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,827,996 円　　　　（　 9,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-41004	1,904 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,906	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-41005	1,935 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,042
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇多津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	611,520 円	15,288,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 613,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,708,520 円　（　　　　　　 1,791 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,960,600 円（　　　　　 5,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,827,996 円
②総費用	2,708,520 円
③純収益　①－②	11,119,476 円
④建物等に帰属する純収益	7,960,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,158,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,980,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,321,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宇多津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宇多津 5-2

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　小松　真理

TEL.

鑑定評価額

88,900,000 円

１㎡当たりの価格

58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	綾歌郡宇多津町浜五番丁４７番９外				②地積　(㎡)	1,512 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1.2:1	店舗Ｗ2	低層の店舗が建ち並ぶ区画整理済の路線商業地域	北西50m県道	水道、ガス、下水	宇多津 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新宇多津都市を代表する幹線
道路沿線に形成された路線商
業地域

街

路

５０ｍ県道

交通

施設

宇多津駅北方

500m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

新宇多津都市の中心に位置する幹線道路沿いの路線商業地域で、圏域はその周辺市町まで及ぶ。地価は北部背後
の四国水族館オープンの影響、及びマンション需要も確認できることから今後の地域要因の変化に注目したい。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 59,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宇多津都市内の商業地を中心に隣接市町の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、県内外
の事業目的の法人、不動産投資家のほかマンションデベロッパーが中心であると思料する。市場の需給動向は、需要の
ある地域が限定され、二分化が認められる。不動産取引が少ない上、定期借地権等による立地が主であることや業種に
より画地規模が様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、不動産の現実的な利用方法や賃料水準により制約を受け、元本価値に相当する収益を実現しにくい状況に
あるため、やや低位に求められた。他方、比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場
動向、市場の特性及び需要者の選好性等を反映した価格を求めることができた。よって、本件では比準価格を重視し、
収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　丸亀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,400 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 81.8]

[100.0]
100

58,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気はコロナ禍の影響もあり、動きは弱
い。個人消費は抑制気味で不動産需要の減退
が懸念される。

新宇多津都市の幹線道路沿いの路線商業地域
で、地域要因に変動はない。マンション需要
も認められ地価は値頃感もあり底値を見据え
た水準で推移。

ほぼ標準的な画地であり、個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -2.5
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

宇多津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -49008	綾歌郡宇多津町		建付地	（　）	不整形	西16m町道、東8m、角地		（都）準工 (70,200)
b	香川ＫＲ４ -3078	坂出市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、西1.2m、二方路		（都）１住居 (60,200)
c	香川ＫＲ４ -41020	坂出市		更地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
d	香川ＫＲ４ -41012	坂出市		更地	（　）	台形	西22m県道、南西15m、北3.3m、三方路		（都）近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,016	100 [ 110.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 94.5]	43,754	100 [ 74.5]	58,730	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,700
b	(　 ) 59,932	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,033	100 [ 98.8]	59,750		59,800
c	(　 ) 45,372	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,009	100 [ 82.8]	54,359		54,400
d	(　 ) 22,833	100 [ 70.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.1]	43,579	100 [ 73.9]	58,970		59,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
a	買進み	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -19.0
d	売急ぎ	％／月 -0.12	画地　　　　 -25.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,000 円／㎡]

宇多津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,827,996	2,708,520	11,119,476	7,960,600	3,158,876	（　0.9436） 2,980,715	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	57,321,442 円　　　　（　 37,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宇多津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	650.00	Ｓ1	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	1,512 ㎡	43.0 m x 35.0 m	前面道路：県道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗。ロードサイド型店舗で駐車場が必要なため容積率未消化。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しの平家建店舗であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	650.00	100.0	650.00	1,960	1,274,000	6.0	7,644,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		1,274,000		7,644,000
								0

⑨年額支払賃料	1,274,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,288,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,288,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,528,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,759,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,644,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,827,996 円　　　　（　 9,146 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-49106	1,904 ( 1,901)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [ 88.5]	100 [100.0]	1,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-49107	1,935 ( 1,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,042
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宇多津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	611,520 円	15,288,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 613,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,708,520 円　（　　　　　　 1,791 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,960,600 円（　　　　　 5,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,827,996 円
②総費用	2,708,520 円
③純収益　①－②	11,119,476 円
④建物等に帰属する純収益	7,960,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,158,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,980,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,971 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,321,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,900 円／㎡）