別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇多津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇多津 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 5,040,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾歌郡宇多津町字平山２６２８番３７３ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東4.3m町道 水道、ガス、下水 宇多津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部の区画整然とした分譲 住宅地域 街 路 基準方位北　４．３ ｍ町道 交通 施設 宇多津駅北東方 2.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した埋立地の住宅団地で、今後もほぼ現況と同様に推移するものと予測する。埋立分譲から時間が経過した こと、沿岸部の敬遠傾向や内陸部での宅地開発増等により需要は減退し、地価水準は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宇多津町内及び隣接の丸亀市、坂出市等の郊外の戸建住宅地域と判定する。主たる需要者は、同一需給 圏内に居住または通勤する一次取得者と思料する。町内においてはさぬき浜街道以南の新都市内及び南部郊外等に新規 宅地分譲が多く見られ、近隣地域周辺の開発年の古い臨海部の住宅団地は需要が相対的に減退している。土地は１５０ ～２００㎡程度で７００万円程度まで、新築戸建物件で２，５００万円程度までが取引の中心であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が多い住宅地域に存し、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難と判断されるため、収益価格 は試算できなかった。他方、比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の 特性及び需要者の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。よって、比準価格を採用することとし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [121.1] [103.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響もあり、動きは弱 い。個人消費は抑制気味で不動産需要の減退 が懸念される。 埋立地の熟成した住宅地域であるが近年は内 陸部に開発が移行し、需要は減退している。 地価は弱含みで推移している。 南東側接面の画地で日照等に優れ、近隣地域 での選好性は高い。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％