別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宇多津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宇多津 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 8,030,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾歌郡宇多津町字網ノ浦２１３８番 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南西4m町道 水道、ガス、下水 宇多津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場周辺の古い街並みが残 る住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 宇多津駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 宇多津町役場に近く、一般戸建住宅が多い、古い街並みが残る住宅地域である。今後も現状を維持するものと予 測する。需要の中心は新宇多津都市や郊外に移っており、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宇多津町内及び隣接の丸亀市、坂出市等の普通住宅地域の範囲と思料する。主たる需要者は同一需給圏内 に居住または勤務地を有する一次取得層と思料する。宇多津町内においては新都市内及び南部郊外で新規の宅地分譲等 が多く見られるが、標準地周辺の旧来の住宅地域は縦長の画地条件や街路条件もあり取引は少ない。旧市街での中心と なる価格帯は土地のみの場合は８００万円程度であるものと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性があり規範性を有する事例を重視し、各事例を適切に補修正していることから、市場性を反映した 価格が得られたものと思料する。一方、自己使用の戸建住宅等が中心の住宅地域内で、賃貸市場が成立していないこと から、収益価格は試算できなかった。需要者は居住の快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うものと考え られることから、市場性を反映していると認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [102.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の先行き不透明感等から、 地価は立地条件等により二極化している。需 要の中心は新宇多津都市及び郊外である。 古い町並みの残る役場近くの住宅地域で、地 域要因に特段の変化はない。これまで同様、 需要の中心は新都市及び郊外に移っている。 南西側道路で日照にやや優れる。特に個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％