別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 香川三木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香川三木 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木田郡三木町大字氷上字石ケ坪２１３６番１７ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 南4m私道 水道 学園通り 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 学園通り駅南西方 2.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地であり、新型コロナ感染症の影響も軽微なものと判定される他、特筆すべき地域の変革要因も 認められないため、不動産市場については今後も現状と同様なあり方により推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町内の住宅地域のみならず高松市南東部との行政界を含んで広域に渡る住宅地域全域がその範囲を構 成するものと判定される。主な市場参加者は、地縁的選好性の内在を前提とする個人であるものと判定されるが、画地 条件が一定の要件を満足するものについてはデベロッパー（マンション事業者を除く）も常態的かつ有力な需要者とな る。標準画地に係る標準価格水準帯は、同一需給圏が広域である等の理由により、その単価への言及が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。よって当該試算価格の妥当性を検証する。比準価格は、多数の取引事例から適切な事例 の選択を行い、当該事例に係る価格形成要因を基礎とした比準過程を経て試算価格を求めたものであり、その結果は対 象不動産が属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価 格の試算精度を信頼することとし、他の標準地との価格均衡にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的要因の諸力に特別の変化は認められな いが、今後はマクロ経済に新型コロナ感染症 が齎す可能性のある間接的影響等に注視する 必要がある。 地域の性格や構成要素に大きな変化はなく、 不動産市場に関する指標は安定的に推移して いるため、当該傾向の持続性に係る観察が必 要となる。 画地方位（南側接面道路）に係る増価要因が 指摘される他は、通常の選好下にある。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％