別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小豆島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町片城字内浜甲４４番１３２外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.2 店舗 Ｓ2 小売店舗、飲食店が 混在する国道沿いの 商業地域 北12m国道、背面道 水道 小豆島中学校前 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 小豆島中学校前停西方 130m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧内海町の国道沿いの商業地域。役場の移転というプラス要因がある一方、過疎化、土庄町への顧客流出、新型 コロナによる観光客の減少、内海フェリーの草壁航路休止等の影響から、地価は下落基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小豆島内の商業地域及び商住混在地域である。需要者は小豆島内に地縁的選好性を有する個人事業者及び 法人等が中心であり、島外からの需要は少ない。新小豆島町役場を中心とした国道沿いに形成されている商業地域であ るが、長引くコロナ禍の中、地場産業の低迷や人口減少、少子高齢化等の要因から商業地需要は低調である。土地の取 引自体が少なく画地規模等も異なるため、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道沿線の商業地域であるが殆どが自己使用物件であるため、賃貸市場が未成熟で適切な賃料水準の把握が困難であり 、収益価格については試算し得なかった。比準価格は、同一需給圏内の幹線道路沿いの事例を収集し、適切に補修正等 を行って市場性を反映した価格が求められたものと思料する。従って、本件では代表標準地との均衡を踏まえた上で、 市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土庄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [102.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、県内景気はやや持ち直しの動 きもあるが、観光需要は低調である。地場産 業の衰退、少子高齢化等から、宅地需要の停 滞は続いている。 国道沿いの商業地域で、小売店舗、事業所等 が建ち並ぶが、特に大きな要因の変化はなく 、需要は低調に推移している。 二方路地でありその利用効率において、地域 内の標準的な画地に比して優位な選好条件下 にある。個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％