別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小豆島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町安田字仲條甲６１９番１ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 西3m町道、北側道 水道 安田上 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　３ｍ町 道 交通 施設 安田上停北方 330m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅が密集する既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、現況を維持するものと予測する。人口の減 少、高齢化率の上昇等の影響から宅地需要は低調で、地価は弱含みで推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧内海町を中心とする小豆島町内の住宅地域一帯である。地縁的選好性が強く、需要者は島内居住者が 中心で、島外からの流入は少ない。人口減少や高齢化率の上昇等の影響から需給動向ともに低調であるが、港湾付近等 の相対的に利便性が高い地域においては、住宅が密集し、一定の価格水準を維持した取引が行われることが多い。取引 の中心価格帯は土地は２００㎡で４００万円程度、新築戸建住宅については取引は少なく価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に存する規範性を有する住宅地の事例を採用し、需要者の観点から住環境、利便性等の要因比較 等を適切に行って求められた市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、自己利用目的の取引が中 心の地域で賃貸市場が未成熟であり賃料水準の把握が難しいことから試算し得なかった。従って、市場の実態を反映し た比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内は地場産業の衰退、人口の減少、高齢化 率の上昇が継続していることから、土地需要 は低調に推移している。 住宅が密集する既成住宅地域であり、地域要 因に特別な変化は見られない。少子高齢化等 から宅地需要は低迷しており、地価は下落傾 向にある。 角地であるが、側道は幅員が狭く特に優位性 は認められないため、通常の選好下にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％