別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土庄 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土庄 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 32,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡土庄町字吉ケ浦甲５８７８番９外 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2.5 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ既成商業 地域 北東13m国道 水道 土庄港平和の群像前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 土庄港平和の群像前停 南東方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土庄港に比較的近い既存商業地域で地域要因に特別な変動はなく、現況を維持するものと予測する。大型商業施 設への顧客流出、少子高齢化等から需要は低調で、地価は弱含みで推移するものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小豆島内の既存商業地域及び商住混在地域一帯である。地縁的選好性が強いことから、主たる需要者は 島内の法人及び個人事業者であり、島外からの流入はあまり見られない。島内の土地需要への影響は乏しく、宅地需要 は低調のまま推移している。取引自体が少なく、画地規模、業種等により幅があるため、取引の中心価格帯の把握は困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の店舗等が中心である既存商業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格については試算し得なかった 。一方、比準価格は、規範性のある事例を採用し、需要者の観点から適切に要因分析を行って求められたものであり、 市場の実態を反映した妥当性のある価格が得られた。需要者は自己使用を前提として市場性を重視し取引を行うもので あるから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光需要は限定的で、島内は地場産業の衰退 、少子高齢化等の影響が強く、地元経済は低 迷しており、土地需要は低調に推移している 。 地域要因に特段の変動はなく、大型商業施設 への顧客の流出、少子高齢化等から、需要は 低調で、地価の下落は続いている。 画地条件等は標準的で、通常の選好下にある 。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％