別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 土庄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土庄 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 4,950,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡土庄町淵崎字西岡甲５７７番５ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南4m町道 水道 本覚寺前 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山裾に存する。 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 本覚寺前停東方 210m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 土庄町中心部より北西方に位置する丘陵地の住宅地域で、今後も現況のまま推移すると予測。コロナ禍の影響は 比較的小さいが、過疎化、少子高齢化は進行中であり、需給動向は低調で地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土庄町内の住宅地域である。需要者は地縁的選考性の強さから島内の居住者が中心であり、島外からの転 入者は少ない。長引くコロナ禍の影響は比較的少ないが過疎化、少子高齢化等といった構造的要因を背景に不動産の需 給動向は低調に推移しており、地価も下落傾向にある。土地は約２００㎡で５００万円程度が取引の中心である。新築 の戸建物件は取引自体が少ないため、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性が認められる事例を採用し各事例は適切に補修正されていることから、市場性を反映した規範性の 高い価格が得られたものと思料する。収益価格は、自己使用による取引が中心で、賃貸市場が未成熟であるため、適切 な収益の把握が困難であり、試算し得なかった。需要者は快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小豆島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 71.3] [104.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島内における人口減少、少子高齢化は進行し ており、新型コロナの影響は比較的少ないも のの、宅地需要の停滞は続いている。 丘陵地の住宅地域であり、地域的特性に特段 の変化はない。依然として人口減少、少子高 齢化が進行しており、地価は弱含みで推移し ている。 南側道路による増価要因が認められるほかは 、ほぼ標準的である。個別的要因の変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％