別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 三豊 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外 ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 店舗のほか、一般住 宅や農地も見られる 商業地域 北東20m県道、南東側道 水道 本山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型店舗等が見られる県道沿 いの路線商業地域である。 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 本山駅東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に住宅等が見られるが、県道沿いの路線商業地域で性格には大きな変動は見られず、今後とも同様に推移す ると予測。コロナ禍の影響が加わり、価格水準は依然弱含み乃至下落傾向に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね三豊市、観音寺市内の幹線及び準幹線道沿いの商業地が中心で、住商の混在地域も含む圏域。主な 需要者は、一部に県内外の企業の参入も見られるが、圏域内に拠点を有する法人、個人事業者である。圏域内において は商業重心が分散している状況にある。コロナ禍の影響もあり、先行き不透明感があり、需要は弱い傾向にある。規模 等により取引価格には幅があり、需要の中心となる価格帯を見出せない状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 把握できる取引事例が少なく、取引事例は当該同一需給圏内にある比較可能な取引事例を広域的に採用した。採用した 事例より求めた比準価格は市場性を十分反映した実証性のある価格である。他方、商業系建物の賃貸借は殆ど見られず 、自己所有目的の取引が主たる地域であり、収益価格を求め得なかった。したがって、代表標準地価格との均衡を確認 し、実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三豊 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [131.3] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域全体に商業重心が分散しているが、近時 集積が進んでいる地域も見られ、全般的に概 して低調傾向な中コロナ禍の影響が加わった 。 東方では国道拡幅事業が進捗しているが、県 道でも計画があり今後注視が必要。 角地であるが、側道の状況等より補正すべき 要因でないと考察。また、個別的要因に特段 な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％