別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 三豊 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 6,510,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市詫間町詫間字竹下３６６２番 ②地積 　(㎡) 505   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い閑静な住宅地域 北西3m市道 水道 詫間 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地の多い前面街路条 件の劣る郊外の農家住宅地域 街 路 基準方位北、３ｍ市 道 交通 施設 詫間駅西方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来よりの農家集落地域であり、周辺では道路整備が進んでいるが対象標準地の接面道路は劣り、今後とも地域 の性格に変動はないと予測。コロナ禍の影響が加わり地価水準は依然下落傾向に推移していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、詫間町を中心に三豊市内の住宅地域の範囲と考える。需要者は、地縁的選好性を有するため、詫間町内 居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍の影響が加わり、近隣地域の土地需要は全般的に 弱含みとなっており、地価は下落傾向は続いている。販売価格は規模に左右され、需要の中心価格帯の把握は困難と考 える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家集落地内に所在し、自用目的の取引が中心の地域にあることから、賃貸市場が未熟成で、収益価格 は求められなかった。信頼できる事例より求めた比準価格は市場の特性、需要者の選好性を反映した実証的な価格で信 頼できる価格である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　観音寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [152.3] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減・高齢化を抱える地方都市における地 価は依然軟調傾向にあり、さらにコロナ禍の 影響が加わっている。 周辺部で道路整備が進んだが、前面道路の状 態は依然劣る。地域的特性に特段な変動はな い。 ほぼ標準的で、通常の選好下にあると考える 。特段な個別的要因には変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％