別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 三豊 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市詫間町松崎字山下６６番４９ ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ傾斜地の住宅地域 南東6m市道 水道 詫間 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地の多い郊外の戸建 住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 詫間駅南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の高台にある中規模戸建住宅団地であり、概ね戸建住宅地として推移するものと予測する。コロナ禍の影響 が加わった現下の経済状況から、価格水準は今後とも弱含み乃至下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、詫間町を中心に三豊市内の住宅地等の範囲である。需要者は、地縁的選好性等から同一需給圏内の一次 取得者が主で、圏外からの転入者は少ない。コロナ禍の影響が加わり、土地需要は弱含みとなっており、この傾向は当 分続くものと思われる。需要の中心価格帯は、土地は約６００万円前後で、新築の戸建物件は約２，０００万円程度で あると思料するが、但し、画地規模等に応じて幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象標準地が戸建住宅団地内に所在しているため、賃貸市場は未熟成で求め得なかった。他方、同一需給 圏内の市場の動向を反映した比較可能な取引事例により適正に求めた比準価格は、実証性のある価格である。したがっ て、広域的バランスを考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　観音寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 95.1] [103.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減・高齢化を抱える地方都市における地 価は依然軟調傾向にあり、さらにコロナ禍の 影響が加わっている。 高台に位置する比較的熟成した小規模住宅団 地で、地域要因に特段な変動は見られない。 南東側に接面し、選好性の良さが認められる 。個別的要因には特段な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％