別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東かがわ 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市三本松１２５６番１２外 ②地積 　(㎡) 543   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1.5:1 店舗兼宿舎 ＲＣ2 低層店舗が建ち並び 住宅等も見られる商 業地域 南15m国道 水道 三本松 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 三本松駅南方 220m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内でも有数の商業集積度を備える商業地域として成熟しており、今後も現在の状況を維持するものと予測する 。少子高齢化等により市の衰退が続いて商業地需要は低調に推移しており、地価の下落傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東かがわ市全域の商業地域を中心に、さぬき市東部の商業地域を含んだ圏域。需要者は地縁性のある事業 法人や個人事業主を中心とするが、ある程度の駐車場を確保できる面大地については、広域展開する事業法人の参入も 認められる。新型コロナの発生以前から、少子高齢化等により市全域の衰退が進んで需要が低迷しており、商業地取引 は極めて少ない。したがって、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の店舗等を中心に形成されている地域であり、賃料水準の把握が困難であるため収益価格は試算し得なかった 。比準価格の試算にあたっては、広域的ではあるが市内の商業地域を中心に取引事例を採用し、主たる需要者の視点か ら補修正を実施した。したがって、市場動向を加味した上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化や地域経済の低迷、新型コロナの 影響等による不透明感等から商業地需要は極 めて少なく、今後についても見通せない状況 にある。 既成商業地域としての状況に大きな変化は認 められない。構造問題に加えて新型コロナの 影響等もあり、取引は極めて少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％