別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東かがわ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 12,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市西村１８８番２ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道 三本松 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 三本松駅北西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１１号北側の準幹線道路沿線に所在するが、周辺は農地が多く残り宅地開発は殆ど見られない。国道１１号 バイパスが部分開通した関係等により、相対的地位の低下から宅地需要は益々低調となると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東かがわ市の住宅地域全域と判定する。主たる需要者は、地縁・血縁関係を有する個人であり、圏外か らの転入による宅地需要は稀である。農地が多く残るが宅地分譲等をもくろむデベロッパー等の参入は極めて少ない。 また、当市は県下でも過疎化が著しく労働者不足等から地域経済への影響も深刻化しており宅地需要は極めて低調に推 移している。市場の中心価格帯は絶対的な取引件数が少なく包括的な明示は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に農地が多く残る住宅地域の特性、未成熟な賃貸市場等を考慮し収益価格は試算し得なかった。比準価格は現実の 取引市場に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定を すると思料される。本試算では、市内に所在し代替性を有する事例を採用しており一定の信頼性を有する価格が得られ た。以上より、比準価格を採用するものとし、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [159.2] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナが当市の住宅地需要に及ぼす影響 はほぼ感じられないが、過疎化問題が顕在化 してきており、不動産市況にも停滞感が感じ られる。 農地が多く残る住宅地域にあって、地域要因 の変動は認められない。不動産取引は低迷し ており、地価は弱含みに推移している。 地域においてほぼ標準的な画地であり、通常 の選好下にある。なお、個別的要因の変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -9.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％