別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 さぬき 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき 5-3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 21,700,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市寒川町神前字南野間２５８３番１ ②地積 　(㎡) 1,263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗、住宅兼工場 Ｓ2 店舗、事務所等が見 られる路線商業地域 南10m県道 水道 神前 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 神前駅北西方 820m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地域としての絶対的集積度及び相対的地位は大きく低下しており、今後は接面道路が生活関連街路へと変化 する可能性も指摘できるため、地域の不動産市場は、今後も軟調を基調として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 １次的な同一需給圏は、さぬき市東部の商住混在型商業地域となるが、地域が商業地域としての性格を喪失しつつある ため、広義には市内全域の郊外型商業地域及び商住混在地域の全域がその範囲となるものと判定される。市場参加者の 中心は地縁的選好性の内在を前提とする地元法人、個人等であり、その他のニーズは極めて低調である。なお、当該地 域は、不動産取引の絶対量及び時系列的連続性が十分ではないため、標準的土地価格の総括的指摘が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は同一需給圏内において、対象標準地と価格形成要因構成要素が類似する 取引事例を収集し、各事例固有の価格形成要因を多角的に分析検討したものであり、得られた試算価格は属する地域の 不動産市場の実態を反映した客観的規範性及び実証性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度 を信頼することとし、他の公的価格指標との価格均衡に留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症長期化に伴う一般的要因の 沈滞傾向は、価格時点現在において対象標準 地の価格形成に大きな影響を齎していないも のと判定される。 絶対的かつ相対的に衰退傾向にある地域要因 の集積状態を色濃く反映して、土地需要、地 価水準共に軟調を基調として推移している。 個別的要因につき特筆すべき要因はなく通常 の選好下にあるものと判断される。なお、個 別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％