鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

さぬき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -24203	さぬき市		更地	（　）	不整形	南15m国道、北東7m、二方路		（都） (70,200)
b	香川ＫＲ４ -43218	さぬき市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m国道、北西5.5m、角地		（都）近商 (90,200)
c	香川ＫＲ４ -43223	さぬき市		更地	（　）	不整形	東11.7m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	香川ＫＲ４ -43228	さぬき市		更地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	香川ＫＲ４ -43230	さぬき市		更地	（　）	不整形	西7.5m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,400	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	22,670	100 [ 47.0]	48,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 22,895	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	31,155	100 [ 63.7]	48,909		48,900
c	(　 ) 38,612	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	40,746	100 [ 83.0]	49,092		49,100
d	(　 ) 39,222	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	39,742	100 [ 83.0]	47,882		47,900
e	(　 ) 34,794	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 82.9]	41,719	100 [ 86.5]	48,230		48,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -50.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -17.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,600 円／㎡]

さぬき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			比較検討が可能な造成事例が入手できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,707,144	1,662,143	6,045,001	5,970,450	74,551	（　0.9713） 72,411	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,392,519 円　　　　（　 2,260 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さぬき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	Ｓ2	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	617 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を事務所、各階ともフロアー貸しを想定した。駐車場は自走式１０台分を敷地内に設置することを想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の当該建物種別に係る標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	1,670	347,778	6.0	2,086,668
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	90.0	220.50	1,440	317,520	6.0	1,905,120
							0.0	0
～

～

～

計		490.00	87.5	428.75		665,298		3,991,788
								0

⑨年額支払賃料	665,298 円　×　12ヶ月　＝　 7,983,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,983,576 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 852,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,671,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,991,788 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,707,144 円　　　　（　 12,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-24003	1,348 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,678 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-24004	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,814
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さぬき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,500 円	79,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	340,943 円	8,523,576　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 556,500 円	79,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,662,143 円　（　　　　　　 2,694 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,500,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,970,450 円（　　　　　 9,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,707,144 円
②総費用	1,662,143 円
③純収益　①－②	6,045,001 円
④建物等に帰属する純収益	5,970,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,392,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,260 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
さぬき 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さぬき 5-2

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　森　英起

TEL.

鑑定評価額

30,000,000 円

１㎡当たりの価格

48,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さぬき市志度字石立９５３番２外				②地積　(㎡)	617 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼倉庫Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域	北14.5m国道、背面道	水道、下水	志度 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ国道

交通

施設

志度駅東方

730m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や企業の支店が集積する、市内でも高い繁華性を有する国道沿いの商業地域だが、少子高齢化等による市の
衰退が進んで商業地域としての地位の低下が続いている。そのため、地価は下落基調で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,260 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねさぬき市及び隣接市町の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は県内に拠点を有する事業
法人であり、一部で広域展開する事業法人の参入も見られる。長年続く郊外型店舗との競争に加え、新型コロナの影響
等から通販業者との競合もあり、市を代表する商業地域としての名声を有する当該地域についても需要は減少し、価格
は下落基調で推移している。市場の中心価格帯は、取引が少なく、画地規模にも幅があるため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新規の賃貸物件建設の動きはなく、従来からの賃貸契約の継続が中心で、元本と果実の相関関係が希薄な地域の状況等
により、収益価格は低位に試算された。比準価格の試算においては、取引が少ないため広域的な事例収集を行ったが、
採用した事例には志度地区内のものを含んでおり、また市場参加者の属性を踏まえた補修正を実施した。以上より収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東かがわ 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,100 円／㎡

[ 98.2]
100

100
[100.0]

100
[ 76.6]

[100.0]
100

48,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化や地域経済の低迷が続く中、商業
地の中心は広幅員道路沿いの路線商業地域に
移行しており、一部を除いて既成商業地域の
需要は弱い。

一部で更地化の動きが見られるものの、概ね
変動はない。新型コロナの影響等により通販
業者との競争も激しくなっており、取引は低
調である。

画地規模、街路条件等は地域内において概ね
標準的であり、競争力は普通程度である。な
お、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

さぬき 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -43228	さぬき市		更地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	香川ＫＲ４ -43206	さぬき市		建付地	（　）	不整形	北8.3m市道、東6.5m、南3m、三方路		（都） (70,200)
c	香川ＫＲ４ -43218	さぬき市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西15m国道、北西5.5m、角地		（都）近商 (90,200)
d	香川ＫＲ４ -43230	さぬき市		更地	（　）	不整形	西7.5m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,222	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	39,742	100 [ 82.9]	47,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,900
b	(　 ) 36,581	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	36,992	100 [ 75.7]	48,867		48,900
c	(　 ) 22,895	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.0]	31,155	100 [ 63.1]	49,374		49,400
d	(　 ) 34,794	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 82.9]	41,719	100 [ 86.6]	48,174		48,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -17.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,600 円／㎡]

さぬき 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,707,144	1,662,143	6,045,001	5,970,450	74,551	（　0.9713） 72,411	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	1,392,519 円　　　　（　 2,260 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さぬき 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	Ｓ2	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	617 ㎡	21.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は事務所で各フロア貸しを想定。駐車場は平面自走式１０台を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域の当該建物種別に係る標準的有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	1,670	347,778	6.0	2,086,668
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	90.0	220.50	1,440	317,520	6.0	1,905,120
							0.0	0
3～

～

～

計		490.00	87.5	428.75		665,298		3,991,788
								0

⑨年額支払賃料	665,298 円　×　12ヶ月　＝　 7,983,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,500 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,983,576 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 852,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,671,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,991,788 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,707,144 円　　　　（　 12,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-24003	1,348 ( 1,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	1,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,678 円/㎡　月額支払賃料（　 1,670 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-24004	1,850 ( 1,842)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,814
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さぬき 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	397,500 円	79,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	340,943 円	8,523,576　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 208,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 556,500 円	79,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,500 円	79,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,662,143 円　（　　　　　　 2,694 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,500,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,970,450 円（　　　　　 9,677 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,707,144 円
②総費用	1,662,143 円
③純収益　①－②	6,045,001 円
④建物等に帰属する純収益	5,970,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,392,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,260 円／㎡）