別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さぬき 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市津田町津田字北上所１６６６番６ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗の中に一般住宅 等が混在する商業地 域 東10m国道 水道、下水 讃岐津田 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 讃岐津田駅北方 420m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 廃業や店舗縮小が見られる国道沿いの既成商業地域で、町内の衰退等により商業地域としての地位の低下が続く ものと予測。津田町内での少子高齢化が急速に進行しており、価格水準は低位に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねさぬき市を中心とする東讃地域の幹線道路又は準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は、東 讃地域に地縁性のある事業法人及び個人事業主である。全国規模で店舗展開する事業者の進出等により、小規模店舗を 中心に形成されている既成商業地域の商況は低迷が続いており、少子高齢化等もあって取引は低調に推移している。取 引が少なく画地規模も一定でないため、市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の店舗等を中心に形成されている地域で事業用物件が殆ど認められず、試算に必要な賃料水準を把握できない ため、収益価格は試算し得なかった。取引事例比較法は、典型的な需要者が選好する価格形成要因に着目して価格を試 算する手法で、需要者の購入行動を具現化している。また本件では、標準地のある津田町内の取引事例を組み込んでお り、比準価格は説得力を有する。以上から代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [153.0] [ 98.0] 100 24,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化や地域経済の低迷が続く中、商業 地の中心は広幅員道路沿いの路線商業地域に 移行しており、一部を除いて既成商業地域の 需要は弱い。 地域経済の低迷や少子高齢化等により、津田 町の地位の低下が続いており、商業地需要の 低迷から地価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％