別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さぬき -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市長尾東字川西１０３９番３ ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西4.3m市道 水道、下水 長尾 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 長尾駅南東方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域として成熟しており、今後も現在の居住環境が維持されるものと予測。市役所支所の閉鎖、銀行の 支店の移転等による利便性の低下が認められ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねさぬき市南部の住宅地域で、その中でも特に長尾地区を中心とした地域であると思料する。需要者は 、さぬき市南部地域内の居住者が中心で、地縁的選好性が強いこと等により市外からの流入は少ない。取引の中心は農 地転用された新規分譲地だが、徐々に開発が少なくなってきており、それに伴って取引も減少している。取引が少ない 中、地域の性格上画地規模が多様であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大部分で、収益性を考慮した取引はほぼ皆無であるため、収益価格 は試算しなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する類似性の高い事例から比準しており、典型的な需要 者が購入の判断にあたって検討する居住の快適性・利便性等の分析結果が反映されている。以上より、比準価格を採用 し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [100.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化、地元経済の低迷、新型コロナの 影響等による先行き不透明感等から宅地需要 の減退が続く中、地域内での二極化が進行し ている。 市役所支所の閉鎖、銀行の支店の移転等と併 せて新型コロナの影響等もあり、新規分譲地 の供給は減少傾向で、取引は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％