別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 さぬき -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 7,380,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市寒川町石田東字東原甲１３２９番１ ②地積 　(㎡) 625   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地等が 混在する住宅地域 南4.5m市道 水道 神前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 神前駅南方 2.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化が進行している農家集落地域で、今後も現況と同様に推移するものと予測する。少子高齢化、後継者不足 等により、土地需要は以前から弱く、新型コロナウイルス感染症の影響も相俟って地価水準は弱含み。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねさぬき市南部を中心とする農家住宅地域等。需要者の中心は圏域内に地縁性を有する個人で、圏外 からの転入は殆ど見受けられない。少子高齢化、後継者不足等の影響を受け、需要は依然厳しい状態が続いている。周 辺では新規の宅地開発もなく、新型コロナウイルス感染症の影響も長期化しており、地価は今後も弱含みで推移するも のと予測する。取引が少ない上、取引により規模等に差があり、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅地を標準的使用とする地域であり、周辺地域を含めても収益物件は殆どなく、賃貸市場が形成されていないた め、収益価格は試算し得なかった。一方比準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向 、市場の特性、需要者の選好性等を反映した規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏 まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [181.9] [104.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率は県平均より高く、新型 コロナウイルス感染症の影響から、住宅地需 要は弱まっており、地価は下落傾向で推移し ている。 中心部への接近性、利便性が劣る農家地域で 、住宅地需要は弱く、新型コロナウイルス感 染症の影響もあり地価水準は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％