別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 さぬき -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市鴨庄字不動寺２６１０番４６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模分譲住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東4m市道 水道 志度 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 志度駅東方 3.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 供給から相当の年数が経過した住宅団地であるが、相対的陳腐化に伴う定住者の硬直化が進行しており、特筆す べき地域の変革要因も存在しないため、今後も地価は軟調傾向を基調として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さぬき市全域の普通住宅地域（但し山間部及び一部の農家集落を除く）がその基本的範囲を構成するも のと判断される。主な市場参加者は、地縁的選好性を有する個人（エンドユーザー）であり、デベロッパー等による投 資採算性ニーズは極めて低調である。なお、地域の標準画地に係る標準価格水準については、地域の特性（同一需給圏 が広域に渡り、土地取引の絶対数や時系列的連続性が十分ではない）により、その単価に係る指摘が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、事例の存する範囲等を広義に解釈し、代替競争の関係が成立するもの と判断される取引事例を選択して、当該事例について手法所定の比準過程を経て試算価格を導出したものであり、得ら れた試算結果は、属する地域の不動産市場の実態を反映した客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では 比準価格の精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [126.5] [102.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般的要因の諸力に顕著な変化は認められな いが、今後は新型コロナ感染症が長期流行す ることによるマクロ経済の動向を注視する必 要がある。 地域要因構成要素それ自体に大きな変化は見 られないものの、定住者の硬直化に伴う地域 の非流動化が顕著であり、今後の動向を注視 する必要がある。 画地方位（東側接面道路）に係る増価要因が 指摘される他は、通常の選好下にある。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％