別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 観音寺 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   観音寺 -5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 3,940,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 観音寺市豊浜町姫浜字上喜吐地８０７番８外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の周辺に農 家、農地が見られる 住宅地域 南東4.8m市道 水道 豊浜 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　４． ８ｍ市道 交通 施設 豊浜駅北東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧豊浜町郊外で周辺に農地が存する住宅地域であり地域要因に特に変化なくほぼ現在と同様の状況で推移すると 予測する。新型コロナの影響は限定的であるが需要は低調で地価はやや下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊浜町を中心とする観音寺市郊外の住宅地域である。主たる需要者は旧豊浜町に地縁的選好性を有する世 帯分離層等のほか、観音寺市に居住若しくは勤務する一次取得者層であるものと思料する。新型コロナによる不動産の 二極化は継続しており、一部を除き、宅地需要は低調に推移している。事例は少ないが市場の中心となる価格帯は土地 は４百万円から５百万円程度、新築戸建住宅は２千万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、説得力のある同じ豊浜町内の事例を重視し、各事例とも適切に補修正を行っており、実証的な価格が得ら れたものと思料する。収益価格は、自己使用目的の取引が主であり、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟であるため 試算し得なかった。需要者は快適性や生活利便性を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映した比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響は落ち着きつつある が、先行きの不透明感及び人口減少・少子高 齢化といった影響から、不動産市場の二極化 が進んでいる。 周辺に農地が見られる既存住宅地域であり、 地域要因に特に変化はない。地価は弱含みで 推移している。 南東側道路で競争力にやや優れる。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％