別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 観音寺 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   観音寺 -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 観音寺市豊浜町和田浜字原畑１２５４番 ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西4m市道、南側道 水道 豊浜 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 豊浜駅南西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来から形成されている豊浜地区市街地内の住宅地域で、今後とも地域要因の大きな変動は見られずほぼ現況の まま推移すると思われる。地価水準は弱含み乃至下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は観音寺市豊浜町を中心に観音寺市域内にある住宅地域が中心。需要者の中心は豊浜町に居住若しく は勤務する一次取得者層で、地縁的選好性が認められる。豊浜町地区にはＪＲ駅、総合病院、大規模工場等の施設が存 するものの、合併後から人口の減少傾向は止まらず、過疎地域に指定されており、宅地需要の弱含み傾向は続いている 。取引の中心価格帯は、土地は５００万円程度、新築の戸建住宅では２０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は自己所有目的の取引が主な地域で賃貸市場が未熟成であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格に ついては、豊浜・大野原地区を中心に広域的な範囲から取引事例を収集し採用した。何れも比較可能なものであり、再 検討の結果、適切に補修正が為されていることを確認した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関係 をも考慮して、比準価格をもって上記の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　観音寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [103.0] 100 [ 86.9] [100.0] 100 22,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外で新型コロナの感染者数が急増しており 、持ち直しつつあった国内経済への影響が懸 念される。業種により影響が異なり、格差が 広がっている。 旧来からの市街地内の住宅地域で、需要は低 迷している。工業高校跡地に、新しい学校の 建設が期待される。 個別的要因に特段の変動はなく、側道がある が狭隘で効用の増加は認められず、標準的な 選好性を有すると考える。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％