別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 観音寺 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   観音寺 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 24,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 観音寺市柞田町字清水甲２１６４番６外 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に事業 所等が見られる住宅 地域 南3.5m私道 水道、下水 観音寺 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ私道 交通 施設 観音寺駅南東方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 街路幅員がやや狭小な、戸建住宅が多い既成住宅地域で、特段な変動がない限り現状を維持するものと予測する 。地価は弱含み乃至やや下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、観音寺市内の住宅地域の範囲。需要者の中心は同市に居住する一次所得者で、当市への通勤者等も含ま れる。中心市街地に隣接する対象標準地は、現在の社会的・経済的状況下における人口等の減少及び郊外の宅地分譲に よる供給増等の影響から、需要は弱含みで推移している。規模の影響を受けるが市場での中心価格帯は、土地で４００ 万～６００万円、新築戸建住宅で２０００万円程度が中心と想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の賃貸物件は殆どなく戸建住宅が主たる利用の地域であり、自己使用目的の取引が支配的なため賃 貸市場は未熟成である。また、画地規模の点からもアパート等の建築は現実的ではなく、収益価格は求められなかった 。一方、比準価格は適切な取引事例を選択し、比較検討して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。従 って、代表標準地との検討を踏まえたうえで、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　観音寺 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [104.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外で新型コロナの感染者数が急増しており 、持ち直しつつあった国内経済への影響が懸 念される。業種により影響が異なり、格差が 広がっている。 特筆すべき地域要因の変動はないが、街路の 系統・連続性に劣る住宅地で、近年開発され ている周辺の分譲住宅地に比べ選好性が劣る 。 南側道路で、日照、通風等の快適性に優れて いる。特筆すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％