別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 観音寺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   観音寺 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹   TEL.

鑑定評価額 5,700,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 観音寺市昭和町３丁目甲１８１８番１４ ｢昭和町３－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北4m市道、背面道 水道、下水 観音寺 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設との接近性に勝る利 便性の比較的良好な住宅地域 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 観音寺駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの戸建住宅が多い住宅地域で、特段の状況変化がない限り当分の間は現状のまま推移すると予測するが 、少子・高齢化が継続しており地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、観音寺市内の戸建住宅地等を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は当市内に居住の一次取得者で 、当市への通勤者も需要者とされる。地域は比較的利便性に優れる中規模戸建住宅の多い住宅地域であるが、観音寺市 内では新規宅地開発が多い一方で従来からある宅地に対する需要はやや低調であり、地価は弱含み傾向で推移している 。市場での価格帯は、土地で６００万円前後、新築戸建住宅は２０００万から２５００万円程度が中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は収益性よりも居住性・快適性に基づく自己所有目的での取引が支配的な地域であり、賃貸市場は未熟成な状 態にある。また画地規模等の関係から共同住宅の想定が非現実的であり収益価格を求めることが出来なかった。したが って、類似地域にある標準地の地価動向を踏まえ、市街地宅地の需給動向にも留意し、現実の取引事例より求めた実証 的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外で新型コロナの感染者数が急増しており 、持ち直しつつあった国内経済への影響が懸 念される。業種により影響が異なり、格差が 広がっている。 駅及び商業施設等への接近性に恵まれた既成 住宅地域であり、直近において地域要因に特 筆すべき変動はない。 二方路であるが背面道は幅員狭小で利便性が 優るとは言えず、通常の選好下にあると考え る。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％