鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

善通寺 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -40114	善通寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.5m道路、南西3m、角地		（都）１中専 (70,160)
b	香川ＫＲ４ -41301	善通寺市		更地	（　）	長方形	南東3m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
c	香川ＫＲ４ -40125	善通寺市		建付地	（　）	長方形	南東14m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	香川ＫＲ４ -40130	善通寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m私道、北西5m、南東5m、三方路		（都） (80,200)
e	香川ＫＲ４ -40126	善通寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m県道、中間画地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,750	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,115	100 [ 82.1]	36,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,400
b	(　 ) 35,620	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,168	100 [ 92.4]	36,978		37,700
c	(　 ) 42,086	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,876	100 [ 117.9]	35,518		36,200
d	(　 ) 32,669	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	30,864	100 [ 88.9]	34,718		35,400
e	(　 ) 8,772	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 30.0]	100 [ 100.0]	28,977	100 [ 79.7]	36,358		37,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,900 円／㎡]

善通寺 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,206,038	612,869	2,593,169	2,562,800	30,369	（　0.9696） 29,446	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	613,458 円　　　　（　 3,070 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

善通寺 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅４戸（ファミリータイプ　１戸６０㎡）、駐車場４台分を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,119	134,280	3.0	402,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		268,560		805,680
								0

⑨年額支払賃料	268,560 円　×　12ヶ月　＝　 3,222,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,222,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 168,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,198,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,206,038 円　　　　（　 16,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-41002	1,116 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,122 円/㎡　月額支払賃料（　 1,119 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-41003	1,278 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

善通寺 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,600 円	34,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	134,669 円	3,366,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,000 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 612,869 円　（　　　　　　 3,064 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,562,800 円（　　　　　 12,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,206,038 円
②総費用	612,869 円
③純収益　①－②	2,593,169 円
④建物等に帰属する純収益	2,562,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,070 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
善通寺 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

善通寺 -1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　吉馴　征司

TEL.

鑑定評価額

7,380,000 円

１㎡当たりの価格

36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	善通寺市上吉田町４丁目１２３８番９｢上吉田町４－８－９｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西5m私道	水道、ガス、下水	善通寺 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

スーパー等の店舗、幹線道路
に近く、生活利便性等に優る
中心市街地の小規模住宅団地

街

路

基準方位北、５ｍ私
道

交通

施設

善通寺駅西方

1.0km

法令

規制

（都）２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

善通寺市中心部付近の立地条件が良好な住宅地域。今後も同様の住環境を維持するものと予測する。新型コロナ
ウイルス感染症の影響もあり、需要は低調で地価はやや弱含みであるが、今後の動向には注視を要する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,070 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、善通寺市中心部及びその近郊の居住環境の良好な住宅地域であると思料する。需要者の中心は、同一需
給圏内に地縁的選好性を有する市内通勤等の第一次取得者層等である。郊外の新興分譲住宅地との競合等により需要は
低調だった上に新型コロナウイルス感染症の影響も相俟って、地価は下落傾向で推移している。土地は２００㎡程度で
７００～８００万円前後、新築の戸建物件で、２，５００万円程度が取引の中心であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己利用目的の住宅が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性を反映して収益価格はや
や低位に試算された。一方比準価格は代替競争関係のある４事例を採用し、居住の快適性や利便性に主眼をおいた分析
を行うことができたため、市場性を反映した実証的な価格を試算できた。従って本件では、比準価格を採用することと
し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　善通寺 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,100 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 85.6]

[102.0]
100

36,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     37,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少等の影響で需要は概ね弱含みであっ
た上に新型コロナウイルス感染症の影響から
住宅地需要は減退し、地価は弱含みで推移し
ている。

生活利便性は良好で、値頃感等もあり、需要
の回復が期待されたが、新型コロナウイルス
感染症の影響もあり需要は低調で、地価は弱
含みで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

善通寺 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -40114	善通寺市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.5m道路、南西3m、角地		（都）１中専 (70,160)
b	香川ＫＲ４ -41301	善通寺市		更地	（　）	長方形	南東3m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)
c	香川ＫＲ４ -41304	善通寺市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	香川ＫＲ４ -41303	善通寺市		貸家建付地	（　）	長方形	南西9m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,750	100 [ 100.0]	[ 92.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	30,115	100 [ 83.1]	36,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,000
b	(　 ) 35,620	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,168	100 [ 94.5]	36,157		36,900
c	(　 ) 38,349	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	36,822	100 [ 102.0]	36,100		36,800
d	(　 ) 41,878	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	41,124	100 [ 113.6]	36,201		36,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,900 円／㎡]

善通寺 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			最近における適切な造成事例がなく、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,206,038	612,869	2,593,169	2,562,800	30,369	（　0.9696） 29,446	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	613,458 円　　　　（　 3,070 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

善通寺 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２中専	60 ％	200 ％	200 ％	200 ㎡	12.5 m x 16.0 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階共同住宅４戸（ファミリータイプ　１戸６０㎡）、駐車場４台分を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,119	134,280	3.0	402,840
							0.0	0
～

～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		268,560		805,680
								0

⑨年額支払賃料	268,560 円　×　12ヶ月　＝　 3,222,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,222,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 168,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,198,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,206,038 円　　　　（　 16,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-41002	1,116 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,122 円/㎡　月額支払賃料（　 1,119 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-41003	1,278 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,151
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

善通寺 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	137,600 円	34,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	134,669 円	3,366,720　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 258,000 円	34,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,400 円	34,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 612,869 円　（　　　　　　 3,064 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,562,800 円（　　　　　 12,814 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,206,038 円
②総費用	612,869 円
③純収益　①－②	2,593,169 円
④建物等に帰属する純収益	2,562,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,369 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,070 円／㎡）