別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂出 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 9-3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市入船町１丁目３２３番９ ②地積 　(㎡) 1,488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 1:2.5 倉庫 Ｓ1 倉庫等が建ち並ぶ臨 港の工業地域 西12m県道、三方路 水道 坂出 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 坂出駅北方 1.6km 法令 規制 （都） 準工 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の倉庫等が建ち並ぶ工業地域として成熟している。坂出北ＩＣのフルインター化、さぬき浜街道の一部４ 車線化の改修工事が進行中で物流インフラの改善から工業地域としての進展が期待される。 (3)最有効使用の判定 倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね中・西讃地区で工業地が存する圏域と判定した。需要者は、県内で製造業、物流事業を営む 法人が中心と考えられる。近年は坂出北ＩＣのフルインター化、さぬき浜街道の拡張工事完了後の採算性等を見越して 用地取得の動きもみられたが、足元では、サプライチェーンの混乱、原油価格の高騰による輸送費・燃料費の上昇によ り市場はやや停滞感が感じられる。業種・規模等により取引価格は振幅があり需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を目的とする取引が支配的な地域であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算し得なかった。比準 価格は、現実の取引に基づく実証的な価格であり、典型的な需要者は市場での取引価格を参考に意思決定をするものと 思料される。本件では、臨海部の代替性が高い事例を中心に選択して試算され信頼性を有する価格が得られた。よって 、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [102.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] サプライチェーンの混乱、原油価格の高騰等 の影響から製造業・物流業等の業種にとって 厳しい経営状況であり、不動産市況も停滞感 が感じられる。 倉庫業等を営む工業地域として成熟している 。圏内で物流インフラの改修工事が進行中で あるが、現状では地域要因の変動は見られな い。 三方路地である点に関し代替競争関係にある 他の不動産に比べ優位性が認められる。なお 、個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％