別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂出 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 9-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 174,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市江尻町字江尻新開４８３番１９ ②地積 　(㎡) 13,254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.2:1 工場 中規模工場が多い臨 海の工業地域 北西12m市道、背面道 水道 坂出 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    13,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市北東部郊外、臨海部の埋立 地に位置し、製造業関連の中 規模工場等が多い工業地域 街 路 １２ｍ市道　 交通 施設 坂出駅北東方 3.5km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場等を中心とする近郊の臨海工業地域として、概ね現況同様に推移すると予測。コロナ禍、原油高等に よる景気の不透明感等もあり、新規投資は様子見ないし意欲減退。現時点では需要、地価共に軟調推移と予測。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市及び近隣市町の臨海部を中心に、標準地と概ね同等の立地条件を有する工業地一円。需要者は主に圏 内外の広範囲に及ぶ自用目的の事業法人等。なお、企業の生産活動は国際情勢等の影響を受け、工業地需要もその動向 に左右される。近年、改善傾向にあった圏内企業の新規投資は、コロナ禍、原油高等による先行き不透明感もあり様子 見ないし意欲は減退、需要は軟調。取引が少なく、業種等に応じ画地規模等にも幅があり、中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が殆どだが工場地需要の弱さを反映し取引が特に少ない中、信頼性の高い取引事例を収集し得た。 一方、近隣地域内は賃貸による工場経営等も殆どなく、賃貸市場が形成されていないと思料されるため工場等の賃貸想 定は現実的でないと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重 視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [148.5] [100.0] 100 13,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業種により差があるが、コロナ禍の影響等は 依然残り、地場経済の先行きは不透明。新規 土地取得の意欲も減退。原油高等もあり、地 価は軟調に推移。 地域要因に特段の変動はない。団地内企業の 工場増設の一方、コロナ禍等の影響による先 行きの不透明感もあり、現時点では需要、地 価共に軟調傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％