別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月11日 提出
坂出 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂出 9-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士 真井 修   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  1㎡当たりの価格 14,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
12,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
坂出市築港町2丁目310番109外
②地積
 (㎡)
8,232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 工専
(60,200)

(その他)
臨港地区


(70,200)

1.5:1
事務所兼工場

S2
工場、倉庫等が建ち
並ぶ坂出港に近い工
業地域
北13m市道、東側道 水道 坂出

2.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南     0 m、北   140 m ②標準的使用 倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口 約    50.0 m、奥行 約    80.0 m、規模       4,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

13m市道 交通

施設
坂出駅北西方

2.4km
法令

規制
(都) 工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
 来予測
臨海部の工業地としてほぼ熟成しており、ほぼ現状と同様なあり方で推移するものと予測する。地価はやや弱含
みで推移していた所に、コロナ禍の影響の影響もあり、今後注視が必要である。
(3)最有効使用の判定 倉庫用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            14,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、坂出市及び丸亀市の臨海工業地域を中心として周辺市町の工業地域を含む圏域。需要者の中心は、県内
外の事業法人が中心で広域的。近年の新規設備投資意欲は値頃感等により改善もみられていたが、足下ではコロナ禍の
影響下にある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によって左右され、状況把握が難しい。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自社の工場及び倉庫が多い地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しない。工業地として自己使用目
的で取引され、市場で実際に取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、代表
標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 丸亀 9-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,800 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[100.0]
100
[134.3]
[100.0]
100
14,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           14,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
立地はやや鈍いものの工業地の値頃感は出て
きている。物流関連用地等の需要はあるが、
周辺地価に大きな影響までは及ぼしていない


当該地域要因に特別な変動要因はない。工業
地の需要は不透明な側面があり、回復の途上
にある。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +33.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 坂出 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 香川KR4

-41034
坂出市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
西3m、
中間画地



(都) 
特定用途制限区域
(70,200)
b 香川KR4

-3069
丸亀市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地




(都) 工業

(60,200)
c 香川KR4

-36202
坂出市

更地


  
(           ) 
台形 東25m市道、
北10.5m、
角地



(都) 工専

(70,200)
d 香川KR4

-48012
三豊市

底地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西13m道路、
中間画地




(都) 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
14,583  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

14,183 
100
[  95.7]

14,820 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

14,800 
b (            
20,050  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[  99.0]
100
[ 100.0]

20,091 
100
[ 135.6]

14,816 

14,800 
c (            
10,408  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[   /  ]
100
[  86.4]

11,854 
100
[  80.8]

14,671 

14,700 
d (       7,234
11,100  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

11,033 
100
[  75.0]

14,711 

14,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -5.0 環境      +6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.07 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +37.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0 街路      +3.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近  -25.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      14,700 円/㎡]  



坂出 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自社の工場及び倉庫が多い地域であり、賃貸市場が未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
坂出 9-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂出 9-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士 新川 智洋   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  1㎡当たりの価格 14,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
12,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
坂出市築港町2丁目310番109外
②地積
 (㎡)
8,232  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 工専
(60,200)

(その他)
臨港地区


(70,200)

1.5:1
事務所兼工場

S2
工場、倉庫等が建ち
並ぶ坂出港に近い工
業地域
北13m市道、東側道 水道 坂出

2.4km
(2)



①範囲 東   100 m、西   100 m、南     0 m、北   140 m ②標準的使用 倉庫用地
③標準的画地の形状等 間口 約    50.0 m、奥行 約    80.0 m、規模       4,000 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
市中心部及び坂出港に程近く
、臨海部に突出した埋立地に
存し、ほぼ成熟した工業地域


13m市道 交通

施設
坂出駅北西方

2.4km
法令

規制
(都) 工専
(60,200)
臨港地区

⑤地域要因の将
 来予測
工場、倉庫等を中心とする近郊の臨海工業地域として、概ね現況同様に推移すると予測。コロナ禍、原油高等に
よる景気の不透明感等もあり、新規投資は様子見ないし意欲減退。現時点では需要、地価共に軟調推移と予測。
(3)最有効使用の判定 倉庫用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
角地                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            14,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は当市及び近隣市町の臨海部を中心に、標準地と概ね同等の立地条件を有する工業地一円。需要者は主に圏
内外の広範囲に及ぶ自用目的の事業法人等。なお、企業の生産活動は国際情勢等の影響を受け、工業地需要もその動向
に左右される。近年、改善傾向にあった圏内企業の新規投資は、コロナ禍、原油高等による先行き不透明感もあり様子
見ないし意欲は減退、需要は軟調。取引が少なく、業種等に応じ画地規模等にも幅があり、中心価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
自己使用目的の取引が殆どだが工場地需要の弱さを反映し取引が特に少ない中、信頼性の高い取引事例を収集し得た。
一方、近隣地域内は賃貸による工場経営等も殆どなく、賃貸市場が形成されていないと思料されるため工場等の賃貸想
定は現実的でないと判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重
視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 丸亀 9-2                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         19,800 円/㎡
[ 99.5]
100
100
[100.0]
100
[133.7]
[100.0]
100
14,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           14,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
業種により差があるが、コロナ禍の影響等は
依然残り、地場経済の先行きは不透明。新規
土地取得の意欲も減退。原油高等もあり、地
価は軟調に推移。

地域要因に特段の変動はない。臨海工業地と
して成熟するも、コロナ禍等の影響による先
行きの不透明感もあり、現時点では需要、地
価共に軟調傾向。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.0
環境       +26.0
行政        +3.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 坂出 9-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 香川KR4

-41018
坂出市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東9m市道、
北6m、角地




(都) 準工

(70,200)
b 香川KR4

-36202
坂出市

更地


  
(           ) 
台形 東25m市道、
北10.5m、
角地



(都) 工専

(70,200)
c 香川KR4

-22046
坂出市

建付


  
(           ) 
長方形 南東12m市道、
北東9m、角地




(都) 工業

(70,200)
d 香川KR4

-41034
坂出市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6m市道、
西3m、角地




(都) 
特定用途制限区域
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,998  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[  60.0]
100
[ 103.0]

20,948 
100
[ 141.7]

14,783 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

14,800 
b (            
10,408  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[   /  ]
100
[  86.4]

11,854 
100
[  81.0]

14,635 

14,600 
c (            
12,232  
100
[  90.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

13,231 
100
[  89.9]

14,717 

14,700 
d (            
14,583  
100
[ 100.0]
[  99.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

14,183 
100
[  97.3]

14,577 

14,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境     +35.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0 街路      +4.0 交通・接近   -5.0 環境     -18.0
画地      -4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 関係法人
間取引
%/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.14 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -7.0 環境      +5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      14,700 円/㎡]  



坂出 9-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  工事後相当年数が経過した埋立地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己使用目的の工場、倉庫等が中心で賃貸による工場等の経営は殆ど見られない地域であり、賃貸市場が形成さ
れていない当該地域の特性等に鑑み、工場等の賃貸を想定することが現実的でないと判断されるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ