別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂出 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 5-5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.

鑑定評価額 52,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市西庄町字池田７３２番１２外 ②地積 　(㎡) 1,744   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼自動車修理工 場 Ｓ2 自動車販売会社等が 見られる県道沿いの 商業地域 北13m県道 水道 八十場 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 八十場駅北西方 350m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく今後も現状を維持するものと予測する。需要が弱く地価は弱含みで推移してきたが 、近時の社会経済状況の変化で不動産市場に及ぼす不透明感はぬぐえない。 (3)最有効使用の判定 店舗兼工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね坂出市及び隣接市町の広域的な路線商業地域及び商住混在地域と判定する。主たる需要者は中讃地区 を商圏として店舗・事業所等を必要とする法人及び個人事業主が考えられる。店舗・事業所の統廃合や郊外移転、大型 商業施設への顧客流出により、旧来の商業地域の需要は弱含みである。市場における中心的な価格帯については、業種 ・業態により画地規模が異なるため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似の商業地の取引を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は自己使用の店舗・事業所 等が支配的な地域で賃貸市場が未成熟であるため試算できなかった。従って、市場性を反映した価格として説得力の高 い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,400 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [159.9] [100.0] 100 30,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が雇用・企業活動に及ぼす影響は限 定的で、不動産市場への影響もおおむね限定 的である。 地域要因に格別の変動はなく、静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％