鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

坂出 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -41016	坂出市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	香川ＫＲ４ -3078	坂出市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、西1.2m、二方路		（都）１住居 (60,200)
c	香川ＫＲ４ -3077	坂出市		更地	（　）	長方形	東11m市道、南4.2m、角地		（都）１住居 (70,200)
d	香川ＫＲ４ -3079	坂出市		更地	（　）	長方形	東25m市道、北5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	香川ＫＲ４ -41020	坂出市		更地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,303	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,417	100 [ 104.9]	59,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,500
b	(　 ) 59,932	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,033	100 [ 95.1]	62,075		62,100
c	(　 ) 45,993	100 [ 80.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	55,897	100 [ 91.2]	61,291		61,300
d	(　 ) 61,538	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,491	100 [ 94.4]	61,961		62,000
e	(　 ) 45,372	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	48,923	100 [ 81.0]	60,399		60,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	売急ぎ	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

坂出 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,280,737	1,094,680	4,186,057	3,897,690	288,367	（　0.9713） 280,091	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,386,365 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂出 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	319 ㎡	15.8 m x 19.8 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所とする部分貸しの建物を想定した。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	92.0	147.20	1,720	253,184	6.0	1,519,104
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	92.0	147.20	1,450	213,440	6.0	1,280,640
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	92.0	294.40		466,624		2,799,744
								0

⑨年額支払賃料	466,624 円　×　12ヶ月　＝　 5,599,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているために計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,599,488 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 583,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,255,539 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,799,744 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,280,737 円　　　　（　 16,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-3003	1,535 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,729 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-41001	1,790 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,740
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂出 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	51,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	233,580 円	5,839,488　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,300 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,680 円　（　　　　　　 3,432 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,897,690 円（　　　　　 12,218 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,280,737 円
②総費用	1,094,680 円
③純収益　①－②	4,186,057 円
④建物等に帰属する純収益	3,897,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	288,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,386,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
坂出 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

坂出 5-4

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　岩井　競平

TEL.

鑑定評価額

19,300,000 円

１㎡当たりの価格

60,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	坂出市文京町１丁目３７５３番１１｢文京町１－２－８｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ3	中低層店舗ビル等が建ち並ぶ既成商業地域	東11m市道	水道、ガス、下水	坂出 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ坂出駅に近い路線商業地
域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

坂出駅南西方

250m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

坂出駅南側の幹線道路沿いの商業地域で、周囲に学校等の教育施設が多く、当面は現状と同じ商業地域として推
移すると思料する。商業地に対する需要は弱く、地価はやや弱含みの傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は通称「学園通り」と称されている市道沿線地域であり、坂出駅に近く背後には多くの学校が存在するため
か学生の通行量は多い。需要者は主として圏内の法人または個人事業者等が中心であり、店舗規模も比較的小さい。既
存の小規模店舗等の経営環境は厳しいが、一部では値頃感もでてきた。地域内の商業地の中心的な価格帯は規模または
業種により異なり把握は困難であるが、土地の総額としては約１，５００万円前後～約２，５００万円程度と考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は把握できる取引事例が少なく、取引時点をやや遡及して事例を採用して比準した。収益価格は、地域的に自
用の建物及びその敷地が主体の地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、比準価格に比
べ低位に求められた。よって比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を確認して鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　坂出 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,500 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[111.6]

[100.0]
100

60,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染拡大の影響があるま
では、景気は緩やかな回復基調にあったが、
商業地に対する需要を押し上げるまでには至
っていない。

地域要因の特筆すべき変動はない。周辺に学
校が多く、学生の通行量が多い。長年の地価
下落により、一部には値頃感も出ている。

概ね通常の選好下にあり、個別的要因に特に
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

坂出 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ４ -41016	坂出市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
b	香川ＫＲ４ -3077	坂出市		更地	（　）	長方形	東11m市道、南4.2m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	香川ＫＲ４ -3078	坂出市		建付地	（　）	長方形	東11m市道、西1.2m、二方路		（都）１住居 (60,200)
d	香川ＫＲ４ -3079	坂出市		更地	（　）	長方形	東25m市道、北5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,303	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,417	100 [ 103.0]	60,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 45,993	100 [ 80.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	55,897	100 [ 92.2]	60,626		60,600
c	(　 ) 59,932	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,033	100 [ 97.0]	60,859		60,900
d	(　 ) 61,538	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	58,491	100 [ 96.7]	60,487		60,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	売急ぎ	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,600 円／㎡]

坂出 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,280,737	1,094,680	4,186,057	3,897,690	288,367	（　0.9713） 280,091	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,386,365 円　　　　（　 16,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

坂出 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	319 ㎡	15.8 m x 19.8 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗で、２階を事務所としての賃貸を想定。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	92.0	147.20	1,720	253,184	6.0	1,519,104
							0.0	0
2～ 2	事務所	160.00	92.0	147.20	1,450	213,440	6.0	1,280,640
							0.0	0
～

～

～

計		320.00	92.0	294.40		466,624		2,799,744
								0

⑨年額支払賃料	466,624 円　×　12ヶ月　＝　 5,599,488 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 294.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預かり金により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,599,488 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 583,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,255,539 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,799,744 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,280,737 円　　　　（　 16,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ４　　　　-3003	1,535 ( 1,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,720	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,729 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ４　　　　-3004	1,477 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.5]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,737
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

坂出 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	51,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	233,580 円	5,839,488　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 134,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,300 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,680 円　（　　　　　　 3,432 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,897,690 円（　　　　　 12,218 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,280,737 円
②総費用	1,094,680 円
③純収益　①－②	4,186,057 円
④建物等に帰属する純収益	3,897,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	288,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,386,365 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,900 円／㎡）