別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂出 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 42,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市西大浜南１丁目１４番２０ ｢西大浜南１－４－９｣ ②地積 　(㎡) 337   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 坂出 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩田跡の区画整然とした住宅 地域 街 路 基準方位　北、　５ ．７ｍ市道 交通 施設 坂出駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の外縁部に位置し利便性は比較的良好な住宅地域としてほぼ成熟しており、現状の住環境を維持しつ つ推移するものと予測する。新型コロナが住宅地に及ぼす影響について引き続き注視を要する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂出市の中心市街地からやや近郊にかけての住宅地域と判定。需要者は坂出市に居住する一次・二次取得 者が中心である。新型コロナの住宅地需要への影響は相対的に小さいと考えられるが、人口減少等の負の要因が継続し ており、生活利便性に優る地域とそれ以外の地域で二極化・選別化が見られる。郊外で供給される分譲地価格の影響を 受け需要はやや弱含み。需要の中心価格帯は土地１０００万円程度、新築戸建住宅３０００万円までと思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支の観点から共同住宅の想定は現実性を欠く等の理由により収益価格を試算し得なかった。比準価格は現実の取 引市場に基づく実証的な価格である。典型的な需要者は代替競争関係にある不動産との比較により取引の意思決定をす ると思料され、本試算では、市内に所在し代替性を有する事例を採用しており信頼性のある価格が得られた。以上より 、比準価格を採用するものとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,400 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [104.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等の負の要因に加え、長期化する新 型コロナの影響により経済活動の正常化につ いて不透明感が強く、不動産市況にも停滞感 が感じられる。 周辺地域で新規の宅地分譲も見られるが、近 隣地域の地域要因への影響は見られない。地 価はやや弱含みで推移している。 接道方位が南方であり、地域の標準的画地に 比べ日照等の面で優位性が認められる。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％