別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 坂出 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市青葉町１１５６番７ ｢青葉町６－４３｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い県道背後の住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 坂出 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 既成市街地内の利便性の比較 的良い住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 坂出駅南西方 1.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に比較的近い利便性の良い一般住宅地域で今後とも同様に推移すると考える。地価水準について、下落幅 は縮小傾向にあるものの、新型コロナウイルスの影響もあり、弱含みに推移しているものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね坂出市中心部に比較的近い既成市街地の住宅地域の圏域である。需要者は、坂出市内及び周 辺市町内の居住者である。近隣地域は、ほぼ熟成した住宅地域であり、地域内道路の連続性がやや劣るため、宅地開発 は低調である。ここ数年来の住宅地の需給状況の推移から地価下落の幅は安定し概ね弱含みに推移している。需要の中 心価格帯は、規模等に左右されるが、２００㎡前後の土地で１，０００万円前後程度が需要の中心であると考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件が一部見られるが、必ずしも賃貸市場が熟成しているとはいえず、また画地規模等から 収益建物の想定が困難であるため収益価格は求められなかった。対象標準地は戸建住宅地で、主として自用利用目的で の取引が多く見られる地域であり、比準価格は実証的でかつ充分市場性を反映した価格となっている。したがって、代 表標準地との均衡を確認し、比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [140.4] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響からか、新築住宅 着工戸数は、貸家を中心に減少している。坂 出市の人口は減少傾向、世帯数は微減傾向で ある。 中心部にも近く交通接近条件は比較的良好で あり、地域の需要は比較的底堅い。地域要因 の変動はほとんどない。 北側接面で、ほぼ標準的で通常の選好下にあ ると考える。個別的要因に特段な変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％