別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 坂出 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市林田町字川原２１８０番１ ②地積 　(㎡) 516   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:1 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅等が 混在する住宅地域 南3m市道 水道、ガス 坂出 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近い集落地域。 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 坂出駅北東方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地で小学校に近く既存住宅を中心とする住宅地域で、今後も同様に推移すると思われる。地価は コロナ禍の影響が加わった現下の経済状況から下落乃至弱含み傾向に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね坂出市内及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者は、坂出市内居住者を中心とする。郊外の住 宅地域と代替競争関係が強く地縁的選好性も残る地域的特性である。地域性を映し新興の戸建住宅団地に比べ規模を有 する住宅地域としての市場性であり、他地域からの需要は少なく需給は低迷している。市場の中心となる価格帯は当事 者の事情、規模等を反映しやすく幅があるものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も見られるが、収益用不動産の取引は少なく収益価格からの検討には限界があり、収益価格は試算し なかった。他方、対象標準宅地が所在する地域は自己使用を目的とする取引が主流の地域であり、比準価格は信頼性の ある取引事例より検討し求められたもので、実証的な価格となっている。したがって、比準価格をもって、他の標準地 の地価推移をも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方経済は回復基調にあったが、少子高齢化 から人口減少が続くなか、コロナ禍の影響が 加わり、全般的に需要は軟調傾向にある。 小学校に近く周辺には住宅地開発も見られる が、集落地域としての地域要因を残す地域で ある。地域要因に特段な変動はない。 南側道路に接面し標準的画地に比して日照等 の快適性に優れる。個別的要因に特段な変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％